나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12209 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 108동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 김해주촌두산위브더제니스 제108동 15층 1501호로서, 부근은 대단위 아파트단지, 기존주택, 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 전체적으로 보통수준임.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 15층 1501호 단위세대로서(사용승인일:2019.11.26) 외벽:몰탈위 페인트마감, 화강석붙임 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 등 창호:샤시이중창호 구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 가스보일러 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형.완경사로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로와 접하며, 주변 가로망 정비 및 연결상태 대체로 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-20), 중로2류(폭15m~20m)(2022-06-10)(2-56) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12209 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 108동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 342,000,000원

토지면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

토지지분: 47.995599999999996㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9765㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물정보

아파트명: 김해주촌두산위브더제니스

사용승인일: 2019년 11월 26일

총층수: 29층

해당층: 15층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 15층

1.3. 단지정보

아파트명: 김해주촌두산위브더제니스

총동수: 9동

총세대수: 851세대

전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

총주차대수: 1028대 (지상 80대, 지하 948대)

단지 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.4. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 김해주촌두산위브더제니스 제108동 15층 1501호로서, 부근은 대단위 아파트단지, 기존주택, 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 전체적으로 보통수준임.

* 교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 보통수준임.

* 인접 도로상태

남측으로 중로와 접하며, 주변 가로망 정비 및 연결상태 대체로 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-20), 중로2류(폭15m~20m)(2022-06-10)(2-56) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

1.5. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2020-04-21)

* 권리요약:

* 집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 337,600,000원임.

* 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.6. 상권분석

* 주위환경

대단위 아파트 단지, 기존 주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 중심 지역임.

* 최근 매매 동향 (84.98㎡ 기준, 2026년 4월~6월)

* 2026년 6월 14일: 84.9765㎡, 5층, 315,000,000원

* 2026년 4월 22일: 85m², 17층, 322,000,000원

* 2026년 4월 3일: 84m², 24층, 350,000,000원

* 2026년 6월: 단지 평균 매매가 약 3억 3700만원 기록

* 기타 외부 정보에 따르면 2026년 4월 108동 29층이 3억 5천만원에 거래된 사례도 있음.

* 시세 추정:

본건(84.98㎡, 15층)은 최근 거래된 17층(322,000,000원)과 24층(350,000,000원) 사례를 고려할 때, 15층의 입지적 장점을 반영하면 3억 2천만원대에서 3억 5천만원대 범위로 추정됨. 감정가(342,000,000원)는 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준임.

1.7. 생활정보

* 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있음.

* 주변 편의시설

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 교통

남측으로 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하나, 대중교통 이용 편리성은 보통 수준으로 평가됨.

1.8. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 처리 과정에 변수가 될 수 있음.

* 환경 관련 우려: 김해시 주촌면 일대는 과거 및 현재에도 의료폐기물 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립 시도가 있었으며, 이에 대한 주민 반대가 있었음. 인근 골든루트산업단지 내 폐기물처리시설(지정폐기물 포함)이 약 2km 거리에 계획되어 있어, 잠재적인 환경적 영향에 대한 지속적인 관심이 필요함.

* 매물량 과다: 일부 자료에서 해당 지역의 매매 매물량이 많다는 점을 지적하며, 이는 공급이 수요를 초과하고 있어 가격 하락세로 이어질 수 있음을 시사함.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축인 아파트 단지의 15층으로, 주거 환경 및 기본적인 생활 인프라는 양호한 편임. 권리 관계는 인수할 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 예상되나, 채권 총액이 감정가와 유사한 수준으로 경매 진행 가능성은 높음. 다만, 지역 내에서 과거 및 현재까지 지속적으로 제기되어 온 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 함. 또한, 중복 경매 사건이라는 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사함.

1.10. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 새 건물이어서 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 선호도 높은 층수: 15층으로 중간 이상 층에 해당하여 조망권 및 일조권 등에서 유리.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 단지로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 합리적인 감정가: 최근 거래 시세 대비 감정가가 과도하게 높지 않아, 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익 기대 가능.

1.11. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였음.

최근 17층(322,000,000원) 및 24층(350,000,000원) 거래 사례와 본건 15층이라는 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 3억 3천만원에서 3억 4천만원대로 판단됨.

하지만 중복 사건 가능성과 지역의 잠재적 환경 이슈 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 권장함.

예상 입찰가: 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.