나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10337 [1] 경상북도 영덕군 축산면 경정리 22-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 축산면 경정리 소재 "경정2리 경로당" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형의 완경사지 내에 평탄하게 조성하여 주거용건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 사다리형의 완경사지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 폭 약 3m의 포장도로와 접함. 일련번호(2) : 지적도상 맹지이나 일련번호(1)을 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 주거용지(단독주택(건폐율 60%이하, 용 적율 100%이하)) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) : 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 주거용지(단독주택(건폐율 60%이하, 용 적율 100%이하)) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 일련번호(3) 지상에 과수목(감나무, 대추나무)4주가 소재하며 해당 과수목이 경매 대상이 아닐 경우에는 명세표 비고란의 토지금액을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서 -외벽 : 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물들 중 1-1, 1-2, 1-3은 매각에 포함, 그 외 제시외 건물은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10337 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 축산면 경정리 22-2

신주소: 경상북도 영덕군 차유1길 22 (축산면 경정리)

용도: 단독주택

감정가: 295,336,000원

토지면적: 380.00㎡ (약 115평)

건물면적: 99.94㎡ (약 30평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 중 1-1, 1-2, 1-3은 매각에 포함되나, 그 외 제시외 건물은 매각에서 제외됨.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 영덕군 축산면 경정리 소재 "경정2리 경로당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

도로상태: 본건 토지 (일련번호 1)는 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 하지만 토지 (일련번호 2)는 지적도상 맹지이나, 토지 (일련번호 1)를 경유하여 접근이 가능합니다.

주변시설: (외부 지도 검색 결과) 인근에 경정2리 마을회관, 경로당 등이 위치하며, 소규모 편의시설은 마을 단위로 존재할 것으로 예상됩니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 영덕군 소재지로 이동이 필요합니다. 혐오시설로 판단되는 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존: 박종열 (2005-05-02)

* 소유권 이전: 박문한 (협의분할에 의한 상속, 2021-11-10)

* 근저당권: 경북동부신용협동조합 (금66,000,000원, 2024-04-26) - 말소기준권리

* 가압류: 하나카드 (금28,438,893원, 2025-03-06)

* 강제경매: 하나카드주식회사 (금31,322,084원, 2025-10-14)

말소기준권리: 2024년 4월 26일 접수된 경북동부신용협동조합의 근저당권입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 가압류 및 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

토지 등기부채권 총액: 94,438,893원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무, 보증금/차임 지급 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 미상인 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 영덕군 축산면 경정리에 위치한 단독주택으로, 주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸인 전원 또는 농촌 지역의 특징을 가집니다. 주변에 연립, 다세대, 빌라 등의 대규모 주거 단지보다는 개별 필지에 지어진 단독주택 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 최근 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 해당 지역의 거래량은 많지 않으나, 농어촌 주택의 경우 토지 면적과 건축 연도, 건축 상태, 조망권 등에 따라 가격 편차가 큰 편입니다. 전원생활이나 주말주택을 목적으로 하는 수요가 존재하며, 시세는 대략 2억원대 중반에서 3억원대 초반 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 경우 제시외 건물, 맹지 가능성 등의 추가적인 고려사항이 있어 일반적인 시세보다 하락 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 농경지 및 자연림이 인접하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의를 위한 시설은 인근 마을에 위치할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 이용한 외부 이동이 필수적입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통망은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 관련: 매각 물건에는 제시외 건물 중 일부(1-1, 1-2, 1-3)만 포함되며, 나머지 제시외 건물은 제외됩니다. 이는 추후 철거, 점유, 경계 분쟁 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

법정지상권 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위해 법정지상권이 성립될 수 있는 여지가 있습니다. 이는 해당 토지의 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

맹지 접근성: 토지 (일련번호 2)가 지적도상 맹지이므로, 토지 (일련번호 1)를 통한 통행로가 실질적으로 확보되어야 합니다. 통행로 확보 과정에서 발생하는 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

미상 임대 관계: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 저항이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

과수목: 토지 지상에 과수목(감나무, 대추나무) 4주가 소재합니다. 해당 과수목의 소유권, 경매 대상 포함 여부, 토지 감정가액에서의 반영 정도 등을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영덕군 축산면 경정리에 위치한 단독주택으로, 전원생활이나 주말주택 용도로 관심을 가질 만한 물건입니다. 감정가는 295,336,000원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 제시외 건물 포함 여부, 법정지상권 가능성, 맹지 접근성, 미상의 임대차 관계 등 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

전원생활 적합 입지: 조용하고 자연 친화적인 환경으로 전원생활을 희망하는 수요에게 적합합니다.

일괄 매각으로 인한 단순성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 제시외 건물 제외는 리스크).

관리 용이성: 단독주택으로, 관리가 비교적 용이하며, 건물 면적이 과도하지 않아 부담이 적습니다.

개발 잠재력: 해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 일부 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 295,336,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 상태, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 제시외 건물 제외, 법정지상권 성립 가능성, 맹지 접근성, 미상 임대차 관계 등은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

현 시세 분석 결과 및 현장 조사를 바탕으로, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 80~85% 수준, 즉 약 236,000,000원 ~ 251,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 물건의 실제 상태(수리 필요 여부, 하자 등), 그리고 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.