나이스옥션 법원경매 김천 2025타경503 [1] 경상북도 구미시 형곡동 216-1 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미여자상업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 학교 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제201호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅등 마감, -내벽: 벽지 및 타일등 마감, -바닥: 바닥재 및 타일등 마감, -창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대내 가장형 유사토지로서, 현황 대부분 "연립주택용 건부지등"으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 10미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20) (모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장조사시점 당시 시건장치 및 거주인부재 등으로 인하여 외부에서 관찰가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조 및 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물의 구조 변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고하시기 바랍 니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경503 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 216-1 2층201호

토지 면적: 56.15㎡ (약 17.00평)

건물 면적: 73.01㎡ (약 22.09평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 1990년 3월

감정가: 56,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고

1.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리(2016-08-29 근저당권, 형곡새마을금고)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 45,500,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미여자상업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권선옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-08-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

3.2. 권리분석 요약

임차인 권선옥은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 임차인의 권리는 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 형곡동 일대는 구미시의 주요 주거 지역 중 하나로, 다수의 공동주택 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변 상권이 다양하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 인접 시설

"구미여자상업고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트조로 내구성이 있으며, 내부 설비는 위생·급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

방음이 잘 되어 조용하게 생활할 수 있다는 후기가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

현장 조사 당시 외부 관찰만 가능했으며, 내부 구조 및 마감재 상태, 건물 구조 변경 여부, 내부 하자 등은 구체적으로 확인되지 않았습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설

주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로 장례식장, 축사 등 주민 기피시설에 대한 민원이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 위치상 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택입니다.

교육 시설 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 내부 상태를 알 수 없다는 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이를 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 형곡동이라는 우량 입지에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대 가능

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 권리 확보 가능

* 임차인 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 56,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 34,000,000원에서 62,000,000원까지 분포하고 있습니다. [cite: JSON 데이터]

본건의 건물 연식(1989/1990년 준공)과 내부 상태 미확인 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

최근 거래가액(5,400만원, 76.255㎡) 및 본건의 면적(73.01㎡)을 고려하고, 건물 노후도를 반영하여 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 52,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 정확히 파악하고, 임장 보고서, 주변 시세 변동 추이 등을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.