나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10717 [1] 경상북도 경주시 용강동 1611 협성휴포레용황 110동 제8층 제801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 '황남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 노변상가 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건 중 제8층 제801호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배, 타일붙임 마감 등, 바닥 : 바닥재 깔기, 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시조 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 스프링쿨러설비, 소화전설비, 승강기설비 등 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-02-03)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-03-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-03-18)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 경주지원 2025타경10717 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 용강동 1611 협성휴포레용황 110동 제8층 제801호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물정보

* 토지 면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

* 건물 면적 (전용면적): 74.28㎡ (약 22.47평)

* 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제8층에 위치

* 준공일: 2017년 6월 28일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 310,000,000원

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 '황남초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 노변상가 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근성이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 단지 남측 약 20미터, 북측 약 12미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 법규 및 용도지역

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로계획: 소로1류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존은 주식회사에이치에스서라벌에서 시작되었으며, 이후 정영숙으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2020년 9월 17일 설정된 주택도시보증공사의 전세권(340,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 권리(2번 전세권 변경, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본건 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 340,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2020-10-08)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 대항력이 없으므로, 임차인 관련 인수될 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차권, 유치권 등)는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 인근 노변상가 및 도보 거리에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이용 시 인접 지역에서 이용 가능하며, 일상생활에 필요한 편의시설은 충분히 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

* 본건 인근에 황남초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 초등학교 외 중학교, 고등학교 등 교육시설 접근성도 양호합니다. (교육환경 보호구역에 포함)

5.2. 주거 편의시설

* 단지 내 또는 인근 공원, 녹지 등 쾌적한 주거 환경을 위한 기반 시설이 조성되어 있습니다.

* 도시가스 난방, 스프링클러, 승강기 등 현대적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 공부와의 차이는 없으나, 실제 현황과 상이할 경우 추후 문제가 발생할 수 있으므로 현장 확인 필수입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 본건은 아파트이므로 층간소음, 주차 문제 등 공동주택에서 발생할 수 있는 일반적인 문제가 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (황남초등학교, 용강공원, 경주예술의전당 인근에 위치하며, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경주시 용강동에 위치한 협성휴포레용황 아파트로, 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지에 있습니다.

* 등기부상 인수될 권리가 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 건물 및 토지 면적 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이며, 시세 대비 추가적인 하락 가능성도 예상해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교 인접, 주거 편의시설 양호

* 권리 관계 명확: 매각 후 모든 권리 소멸, 낙찰자 인수 부담 없음

* 미래 가치: 지역 개발 및 주거 선호도 상승에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 310,000,000원

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 현재 시세 및 주변 거래 사례, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가의 90% ~ 110% 범위를 참고하여 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. (예: 279,000,000원 ~ 341,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.