나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503553 [1] 대전광역시 유성구 반석동 321-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 반석동 소재 "외삼초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형으로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m이내)임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)(제에이동호) : 철근콘크리트구조, 기타조적구조(에이엘씨블럭) 기타지붕 2층으로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임 등 내부 인테리어 마감. 창호 : 샷시창호임. 기호(3)(제비동호) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층으로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 내부 인테리어 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : 공부상 근린생활시설(1층), 단독주택(2층)임. 기호(3) : 공부상 근린생활시설(1층)임.

설비내역

기호(2) : 전기설비, 급·배수설비, 위생설비 등 되어있음. 기호(3) : 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦) 감정 평가 및 매각에 포함.
- 목록1 지상에 식재된 관상수(소나무) 등의 수목은 감정 평가 및 매각에 포함.
- 목록2 지붕 소재 간이 태양광 설비는 감정 평가 및 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경503553 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 반석동 321-1

용도: 근린시설

감정가: 2,138,663,600원

토지면적: 631.00㎡ (약 191.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 491.36㎡ (약 148.7평)

건물제시외면적: 89.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOO

작성일: 2026년 07월 08일

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 반석동 소재 "외삼초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

주변 편의시설로는 다이소 대전반석점, GS25 유성반석점 등이 있으며, 외삼초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 금고동에 매립장 및 환경에너지종합타운 조성과 관련하여 주민 반대 사례가 있었습니다. 또한, 도안지구에는 쓰레기 자동집하시설(크린넷)이 운영 중이나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

등기부채권 총액 (토지): 948,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 848,000,000원

말소기준권리: 2016년 02월 22일 접수된 유성농업협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (목록 확인 결과, 해당 권리 없음)

권리분석 요약:

토지 등기부 상 다수의 소유권 이전, 공유물 분할, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권(을8) 이하의 권리들은 임의경매(갑31, 갑21)로 인하여 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 건물 등기부 또한 유사하게 근저당권(을7)을 말소기준으로 다수의 권리가 말소될 것으로 보입니다. 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 주변에 주거 단지(아파트, 단독주택)와 상업시설이 혼재되어 있습니다. "상업지역, 자연녹지지역, 자연취락지구"에 속해 있어 개발 가능성이 있으나, 자연녹지지역의 제한사항을 고려해야 합니다. 인근에 외삼초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권 형성 가능성이 있습니다. 주상용으로 이용 중이므로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종(학원, 소매점 등)에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 외삼초등학교이며, 도보 약 5분 거리에 위치합니다. 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다.

주변에 편의점(GS25 유성반석점), 생활용품점(다이소 대전반석점) 등이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

본건이 속한 대전광역시 유성구 반석동 일대는 전반적으로 주거 환경이 양호한 편이며, 대전 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(200m 이내 일부 제한)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 자연녹지지역은 개발행위에 대한 규제가 강한 편입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 명시된 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉦)과 수목(소나무 등)은 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이는 명도 과정이나 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 명도: 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으나, 실거주 여부 및 기타 점유 관계는 명확하지 않으므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 반석동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 외삼초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 토지 이용계획상 자연녹지지역의 제한이 존재하나, 근린시설 및 단독주택으로 복합 활용되고 있어 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 권리분석상 인수할 권리 및 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어, 이를 고려한 종합적인 활용 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 외삼초등학교가 인접하여 어린 자녀를 둔 가족 단위 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설과 단독주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 모델을 고려할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(2,138,663,600원)를 기준으로 시장 가치, 향후 개발 가능성, 물건의 상태 및 잠재적 리스크(자연녹지지역 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물의 실제 상태 및 가치 평가, 주변 시세 조사, 그리고 토지이용계획에 따른 활용 가능성에 대한 면밀한 분석이 수반되어야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.