나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503521 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 128-35 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택 중 제4층 제402호 건으로서, 외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 데코타일 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 주방, 베란다 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비와 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 평지, 세장형의 토지로서 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

비래동 128-35 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503521 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 128-35 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

토지지분: 31.57㎡ (약 9.55평)

건물면적: 48.84㎡ (약 14.77평)

건물지분: 48.84㎡ (약 14.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 이용 상태는 다세대주택으로, 방 3개, 욕실, 주방, 베란다 등으로 구성되어 있습니다.

인접 필지 대비 평지이며 세장형의 토지 위에 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.1. 주변 시설

본건 인근에는 '비래동행정복지센터'가 위치하고 있어 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에는 계족산, 식장산, 가양비래공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있으며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

조사 결과, 인근 지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 다세대주택으로, 집합건물 등기부등본상 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

현재 소유권은 이종순에게 있으며, 소유권 이전 등기가 다수 존재합니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 을구 3번의 주택임차권으로, 채권자 오철민이 2022년 4월 18일 전입신고, 2022년 3월 28일 확정일자를 받아 보증금 95,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있습니다.

해당 임차권은 말소기준권리(갑구 5번, 오철민의 강제경매 개시 결정)보다 선순위에 있으며, 등기부상 '인수'로 표시되어 있습니다.

이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제받지 못한 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 비래동 일대는 기존 주택지대로서, 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주를 이룹니다.

주거 밀집 지역의 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 향후 개발 가능성은 지역 정책 및 주변 환경 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 상황은 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 다세대주택으로, 외벽은 벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 하이새시 등으로 마감되어 있으며, 관리 상태는 보통으로 보입니다.

전기, 위생, 도시가스 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 행정복지센터가 인근에 위치하여 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 오철민 씨의 존재입니다.

임차인은 95,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 해당 임차권은 매수인에게 인수되는 조건입니다.

감정가는 80,000,000원이지만, 임차인의 보증금이 이를 초과하므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 가능성이 매우 높습니다.

이 경우, 낙찰자는 인수되는 보증금 95,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

결론적으로, 본건의 총 매입 비용은 낙찰가액에 95,000,000원을 더한 금액이 되므로, 시세 대비 상당한 손해를 볼 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

건축물 연식(1993년경 사용승인)과 면적(건물 48.84㎡)을 고려할 때, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 약 70,000,000원 수준으로 파악됩니다.

하지만, 현재 감정가(80,000,000원)를 훨씬 상회하는 95,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

따라서, 본건의 실질적인 총 매입 비용은 낙찰가액에 95,000,000원을 더한 금액이 되므로, 현 시세 대비 상당한 추가 부담이 발생합니다.

본건은 투자 목적보다는 매우 저가에 매입하여 시세 차익을 노리는 특수 목적 투자자에게 적합할 수 있으나, 위험 부담이 매우 큰 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금이 감정가 및 시세보다 높아, 일반적인 투자 관점에서는 매력적이지 않습니다.

투자 포인트라기보다는, 잠재적 위험을 감수하고 매우 낮은 가격에 취득하여 향후 임대차 또는 매매를 통해 위험 부담을 상쇄할 수 있는 극단적인 저가 매수 전략이 필요한 상황입니다.

해당 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 부담하게 되므로, 시장 가치 이상의 총 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 95,000,000원으로, 이는 감정가 80,000,000원을 초과합니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 70,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최대 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

낙찰가액에 95,000,000원의 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 매우 공격적으로 책정되어야 하며, 수익 발생 여부는 시장 가치보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받아 인수 보증금 부담을 상쇄할 수 있을 때 가능합니다.

본 건의 경우, 극단적인 상황을 고려하여 30,000,000원의 입찰가를 제안합니다.

하지만 이 경우에도 총 투자 비용은 30,000,000원(입찰가) + 95,000,000원(인수 보증금) = 125,000,000원으로, 시장 가치 및 감정가를 초과하게 됩니다.

신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.