나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503523 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 143-3 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재"비래동행정복지센터"북동측 인근에 위치하는 다세대주택『 삼덕하이츠 제101동 제4층 제401호』로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택및 아파트단지 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통인편임

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대전IC가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 (1993년 7월 26일 사용승인) .외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 외장타일 붙임 마감 등 .내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 마감 등 .창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

온수보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로를 이용중임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503523 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 143-3 101동 4층401호

건물명: 삼덕하이츠

용도: 다세대주택

감정가: 79,900,000원

토지면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

건축연도: 1993년 7월 (사용승인일 1993.07.26)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 회OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트 단지 등으로 형성된 주거지역 내에 소재하며, 주변 주거환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 대전IC가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중에 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

도로명 주소: 대전광역시 대덕구 비래동로24번길 46 (비래동)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 7일 회덕농업협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

인수되는 권리: 본 건은 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 인수 후 권리 행사에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

등기부채권 총액: 120,277,722원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 대덕구 비래동은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 함께 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월, 임광빌라 (1991년 준공, 48.87㎡, 2층) 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 476만원)

* 2026년 4월, 수정맨션 (1980년 준공, 61.2㎡, 2층) 65,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 352만원)

* 2026년 5월, 에코빌 (2017년 준공, 70.04㎡, 3층) 165,000,000원에 거래되었습니다. (준공연도 및 면적이 크게 달라 직접 비교는 어렵습니다.)

분석: 본건(1993년 준공, 59.57㎡, 감정가 79,900,000원)의 경우, 1991년 준공된 임광빌라(14.7평) 대비 면적은 넓지만 감정가는 약 990만원 높아, 평당가(약 444만원)는 임광빌라보다 낮게 형성되어 있습니다. 1980년 준공된 수정맨션(18.5평)과는 면적이 유사하나 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 전반적으로 주변 유사 연식의 다세대/연립 주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 중간 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 조용한 주거 지역으로, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

편의 시설: 비래동행정복지센터가 인근에 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: 비래초등학교 등 교육 시설 접근이 가능합니다.

녹지 공간: 계족산, 식장산 등 자연 녹지 공간과 접근성이 좋습니다.

교통: 대전IC 인접으로 광역 이동이 편리하며, 시내버스 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임차인 현황 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상이라는 점은, 현장 조사 시 예상치 못한 점유자가 존재하거나 별도의 임대 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

미소멸 지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시된 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 지상권의 설정 목적, 내용, 권리 행사 가능 여부 등에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 경우에 따라서는 상당한 금액의 부담이 될 수 있습니다.

건물 노후화: 1993년 준공 건물로 30년 이상의 건축 연수에 따라 향후 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 1993년 준공 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

감정가는 79,900,000원이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 채권들은 소멸되나, '지상권'이 인수되는 권리로 남아있다는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

따라서, 인수되는 지상권의 실질적인 부담 여부 및 임차인의 현황을 철저히 조사한 후, 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비래동 지역의 주거지 내 위치 및 향후 도시 개발 가능성.

합리적으로 책정된 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 잠재력.

명도 및 권리 관계 문제가 원만히 해결될 경우, 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,900,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 물건들의 시세는 65,000,000원에서 70,000,000원 선에 분포하고 있습니다.

건물 노후화 및 '지상권' 인수, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이상으로 과도하게 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.