나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503534 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 제반 교통사정 등은 보통시 됨.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제3층 제307호로서, ·외 벽 : 외장 석재 등 마감 ·내 벽 : 벽지 등 마감 ·창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트:도시형생활주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 힐링타운 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로 및 북측으로 보행자전용도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503534 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 629-1, 3층307호

건물명: 계룡스파텔 (추정, 주변환경 설명 참조)

용도: 도시형생활주택

토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

건물면적 (전용면적): 30.23㎡ (약 9.15평)

감정가: 100,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO (홍선표)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도 (사용승인일): 2014년 1월 16일

총 층수: 9층 중 3층

건물구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (제2종근린생활시설 포함)

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "계룡스파텔" 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 정방형의 평지로, 인접 도로상태는 남측으로 중로, 북측으로 보행자 전용도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로/중로/특수도로 접합, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 14일 접수된 김용주 씨의 가압류 (갑4) 입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

그러나, 을구 3번 순위의 주택임차권 (권리자: 홍선표, 보증금 80,000,000원, 전입일자 2018.01.19, 확정일자 2018.01.19)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 홍선표는 경매 신청 채권자이기도 하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

따라서, 매수인은 임차인 홍선표에게 보증금 80,000,000원을 인수해야 합니다.

총 채권액 합계: 158,000,000원 (등기부 요약 기준)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 지역은 유성온천 지구와 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 형성될 수 있는 입지입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과,

덕주빌라(1996년식, 35.52㎡)는 2025년 8월 4,700만원 ~ 4,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 135만원 수준입니다.

플러스빌리지(2010년식, 68.83㎡)는 2026년 5월 1억 9,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 276만원 수준입니다.

본건(30.23㎡, 2014년 건축)의 감정가는 1억원으로, ㎡당 약 330만원 수준입니다. 덕주빌라의 거래가액보다 높게 감정되었으며, 이는 건물 연식 및 해당 건물(도시형생활주택)의 특수성을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 인수 금액을 고려할 때 실질적인 시세는 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 동시에 이루어지는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍선표 씨의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다.

또한, 온천원보호지구, 관광특구 등 여러 용도지역에 걸쳐 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

인근 지역의 유사 물건 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 봉명동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물 상태는 비교적 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 8,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가하며, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 추가적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

투자 시에는 임차인과의 협상 및 인수 보증금 총액을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구 봉명동이라는 지역적 이점.

* 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 잠재적 활용 가능성.

* 비교적 신축 연식 (2014년 사용승인).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억원이며, 전용면적 30.23㎡ (약 9.15평)입니다.

가장 큰 인수 부담인 임차인의 보증금 80,000,000원을 제외하면, 실질적인 투자금은 입찰가 + 80,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 실거래가(덕주빌라 35.52㎡ @ 4,700~4,800만원)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

특히, 8,000만원의 인수 보증금 부담은 투자 금액 대비 수익률을 현저히 낮추는 요인입니다.

따라서, 현재 시세와 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금을 감안할 때, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 40,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 물건의 시장 가치가 감정가와 유사하거나 약간 낮다고 가정했을 때, 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

본 물건의 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 투자자는 추가적인 시세 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.