나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3900 [1] 대전광역시 서구 내동 25-59 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "대전서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 세장형의 토지로, 근린생활시설 및 다가구주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 본건(1): 본건 북서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재하며, 본건 남서측으로 도로부지(지적도상)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-12)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 인접 도로의 현황(노폭 등) 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적, 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람. -본건 토지는 도시계획도로에 일부 저촉(별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조) 되는바, 본건 평가에서는 이를 감안하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 로서, -외벽: 치장벽돌 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 포함
-토지는 도시계획도로에 일부 저촉(감정평가서 "지적 및 건물 개황도" 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경3900 (1)

2.2. 소재지

대전광역시 서구 내동 25-59 (신주소: 대전광역시 서구 동서대로997번길 28 (내동))

2.3. 물건종별

다가구주택, 근린생활시설

2.4. 감정가

1,680,459,200원

2.5. 면적

토지면적: 368.80㎡ (약 111.56평)

건물면적: 549.56㎡ (약 166.25평)

건물 제시외면적: 103.56㎡ (약 31.32평)

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

2.9. 특이사항

정비구역

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "대전서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 대체로 세장형의 형태이며, 근린생활시설 및 다가구주택의 부지로 이용 중입니다.

3.4. 도로접면

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있으며, 남서측으로는 지적도상 도로 부지가 소재합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

토지 및 건물 등기부상 확인되는 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권, 접수일자 2022-11-22)

4.2. 매각으로 인수되는 권리

등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 등기부상 주택임차권으로 등기된 임차인(김래춘, 이원선, 정현영, 이두리)들은 모두 말소 예정입니다. 또한, 명세서 상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 특별한 예외 사항이 없는 한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주식회사위드카넷: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입(사업) 2025-05-13, 확정 2025-10-20, 배당 2026-01-12, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-26, 확정 2025-11-04, 배당 2026-12-29, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-08-12, 확정 2025-10-20, 배당 2025-11-21, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-29, 확정 2023-08-07, 배당 2025-10-20, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-03-29, 확정 2024-04-01, 배당 2025-10-23, 대항력: 없음.

* 주 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-25, 확정 2025-10-20, 배당 2025-12-18, 대항력: 없음.

* 정 : 보증금 40,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-10-30, 배당 2025-10-16, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-02, 확정 -, 배당 -, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-05-20, 확정 2024-05-20, 배당 2026-01-06, 대항력: 없음.

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-06, 확정 -, 배당 -, 대항력: 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-07-06, 확정 2023-04-19, 배당 2025-10-22, 대항력: 없음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-27, 확정 -, 배당 -, 대항력: 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-27, 확정 2023-05-08, 배당 2025-10-22, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-20, 확정 2023-11-16, 배당 2025-10-21, 대항력: 없음.

* 나 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-03, 확정 2024-01-03, 배당 2025-12-31, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-18, 확정 2023-07-12, 배당 2025-12-26, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-26, 확정 2023-07-24, 배당 2025-11-11, 대항력: 없음.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

해당 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 자리하고 있어 소규모 상업 활동이 이루어지고 있으며, 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 지역 커뮤니티 수요를 충족하는 환경입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

자가용 이용 시 대전시 주요 간선도로로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6.2. 편의시설

단지 인근에 대전서중학교가 위치하고 있으며, 주변의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도시계획도로에 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 이는 향후 건축 및 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다. 또한, 2024년 12월 12일자로 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 및 주거환경 정비사업 진행 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 별도로 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 있으며, 일괄 매각에 포함됩니다. 이에 대한 현황 조사 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 도로 저촉 부분

토지가 도시계획도로에 일부 저촉되는 부분은 현황 조사를 통해 정확한 면적 및 법적 성격을 파악하고, 잠재적 손실 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 내동 소재의 다가구주택 및 근린생활시설로, 현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 정비구역 지정과 도시계획도로 저촉 등은 향후 개발 가능성과 동시에 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부 및 해당 건물의 현황 파악이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 대전광역시 서구의 도심권에 위치하여 입지적 장점을 가집니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 재개발 및 가치 상승 기대감을 가질 수 있습니다.

* 다가구주택 및 근린생활시설 복합 용도로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되어 투자 안정성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,680,459,200원입니다. 최종 입찰가는 법원 경매 물건 명세서, 현장 답사를 통한 상세 물건 상태 확인, 주변 시세 분석, 향후 도시계획 및 재개발 사업 진행 가능성, 토지계획도로 저촉 부분의 법적 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 전문적인 가치 평가 및 시장 분석이 요구되므로 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다. 다만, 명세서 상 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.