나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503531 [1] 대전광역시 중구 태평동 389-5 파라곤아파트 301동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전신평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브위철골경사지붕 지1층/지상28층 건물 내 제301동 제1층 제101호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문조사에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서, '아파트'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 내외의 포장도로 및 서측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로가 소재하며 단지내 도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전버드내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(동양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(버드내유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전신평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(동양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역) 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503531 (1)

소재지: 대전광역시 중구 태평동 389-5 파라곤아파트 301동 1층101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 576,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.67㎡ (약 20.17평)

건물면적: 130.55㎡ (약 39.48평)

토지지분: 66.67㎡ (약 20.17평)

건물지분: 130.55㎡ (약 39.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

아파트명: 파라곤아파트

해당 물건 면적: 130.55㎡ (약 39.48평)

사용승인일: 2005년 5월 31일

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브위철골경사지붕 (지하 1층, 지상 28층 중 제1층 제101호)

총 동수: 10개 동

총 세대수: 1040세대

최고층/최저층: 30층 / 2층 (단지 기준)

주차대수: 총 377대 (지상 6대, 지하 25대, 전기차 충전기 지하 8대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전신평초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 왕복 6차선 내외의 포장도로, 서측으로는 왕복 4차선 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 각 동으로의 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역(대전버드내초, 동양유치원, 버드내유치원, 대전신평초) 및 절대보호구역(동양유치원)에 해당합니다.

하천을 포함하는 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

등기부상 근저당권 2건(총 194,400,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 2021년 9월 10일 접수된 유천신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 설대환

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 25일

확정일자: 2021년 5월 13일

대항력: 있음

배당신고일자: 2026년 1월 5일

* 주의사항: 임차인 설대환은 대항력을 보유하고 있습니다. 법원으로부터의 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 명도 진행 시 각별한 주의가 필요합니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 중구 태평동의 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권이 비교적 잘 형성되어 있습니다. 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 편의점, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대전신평초등학교, 대전버드내초등학교, 동양유치원, 버드내유치원 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 다수의 학교 관련 보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 보호 측면에서도 양호한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인(설대환)의 존재로 인해 보증금 350,000,000원에 대한 낙찰자 인수 가능성이 있습니다. 이에 따른 명도 과정에서의 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

현황 명세서상 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존한 점은 물건의 정확한 이용 상태 및 상태 파악에 한계가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동의 대단지 아파트(파라곤) 내에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 명도 가능성과 예상되는 추가 비용을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 관리하고 해결할 수 있다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 중심부 인근의 편리한 주거 환경 및 교통망.

* 대규모 아파트 단지의 인프라 및 관리 편의성.

* 인근에 다수의 교육 시설 분포.

* 명도 리스크 해소 시, 시세 대비 경쟁력 있는 매입 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 576,000,000원

최근 매매 시세 분석:

본 건과 유사 면적(약 39.5평)의 아파트 시세를 파악하기 위해 제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과,

106. 375㎡ (약 32평) 면적의 거래가 457,000,000원 ~ 483,000,000원 수준에서 이루어졌습니다.

이를 바탕으로 평당 평균가를 산출하면 약 14,592,915원/평입니다.

이를 본 건의 면적(약 39.48평)에 적용 시, 예상 시세는 약 575,800,000원으로 산출됩니다.

인수 보증금: 0원 (법원 기준. 단, 임차인 대항력 고려 필요)

현재 본 건은 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 잠재적인 인수 보증금을 고려할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간을 충분히 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적 예상 입찰가: 520,000,000원 ~ 560,000,000원

적정/희망 입찰가: 550,000,000원 ~ 575,000,000원 (명도 원활 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.