나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503501 [1] 대전광역시 중구 유천동 322-1 현암에버드림 주상복합 아파트 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '태평초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '현암에버드림 주상복합 아파트 제3층 제308호'로서, 주위는 아파트단지, 노선상가, 단독 및 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 중 제3층 제308호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일깔기 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소)로 등재되어 있음.

설비내역

층별 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형의 평탄한 토지로 주상복합 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선, 동측 및 남측으로 노폭 약 8~10m의 포장도로와 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

유천동 322-1 : 제3종일반주거지역(2012-12-28), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-12-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 등을 기준하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 현장조사시 본건 출입구에 ㈜지평자산관리/(주)다진투자개발이 공동 점유, 유치하는 피담보물건이라는 내용의 유치권공고문이 부착되어 있었는 바 이해관계인은 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 토지에 관하여 별도 등기 있음
2.출입구에 (주)지평자산관리/(주)다진투자개발이 공동 점유,유치하는 피담보물권이라는 내용의 유치권공고문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503501 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 322-1 현암에버드림 주상복합 아파트 3층 308호

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소) 등재 (본 건물은 주상복합 아파트로, 해당 호실은 근린생활시설로 사용 가능)

감정가: 100,000,000원

건물 총 층수: 12층 중 3층

토지 면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물 면적: 64.80㎡ (약 19.60평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 양OO

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '태평초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 노선상가, 단독 및 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 중 제3층 제308호이며, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 내부 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

토지 이용 현황: 가로 장방형의 평탄한 토지로 주상복합 아파트 건부지로 이용 중입니다.

접근 도로: 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 남측으로 노폭 약 8~10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 대로3류, 소로1류, 소로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2008년 7월 22일 접수된 근저당권 (을1, 지평엔피엘자산대부주식회사)입니다.

경매 신청 채권자: 양OO (강제경매, 2025타경503501)

임차인 현황:

* 임차인: 양지욱 (양 )

* 보증금: 19,650,000원

* 차임: 350,000원

* 전입신고/사업자등록: 없음

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물임차권(을2)으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

기타 권리 분석:

* 본건 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임차권, 강제/임의 경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸합니다.

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 210,650,000원

4. 상권분석

본건은 대전광역시 중구의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지, 상가, 주택, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

태평초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 상권 접근성이 뛰어납니다.

(추후 주변 상권 분석을 통해 구체적인 시설 목록 및 경쟁 환경 추가 필요)

5. 생활정보

교육시설: 태평초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 주변에 상가 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추후 주변 상권 분석을 통해 구체적인 편의시설 목록 추가 필요)

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

(추후 검색 결과를 통해 유해 시설 또는 혐오 시설 유무 확인 및 추가 정보 기재)

6. 잠재적 리스크

유치권: 본건 건물 출입구에 (주)지평자산관리/(주)다진투자개발이 공동으로 유치권을 주장한다는 내용의 공고문이 부착되어 있습니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 별도 등기: 토지에 관하여 별도의 등기가 존재한다는 점이 명시되어 있습니다. 이 별도 등기의 구체적인 내용과 효력, 그리고 본건 건물과의 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

중복 사건: 본건이 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하며, 경매 진행 과정이나 잔금 납부, 등기 말소 등에 복잡성이 따를 수 있습니다. (일반적으로 매각으로 인해 하나의 사건은 종결되지만, 관련 절차에 대한 확인이 필요합니다.)

건물 용도 혼선: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소)로 등재되어 있으나, 일반적인 용도는 아파트로 인식됩니다. 실사용 현황과 등기부상 용도가 다를 경우, 향후 재산권 행사나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 주상복합 아파트(등기부상 용도: 제2종근린생활시설)로, 감정가 1억원에 강제경매로 진행 중입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 신고 및 토지 별도 등기가 존재하여 잠재적 리스크가 있습니다.

특히 유치권은 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 부담이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

건물의 현재 이용 상태와 등기부상 용도가 상이할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대전 도심 지역에 위치하여 입지적 가치가 우수합니다.

주거 및 상업 혼합 지역으로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

감정가가 1억원으로 소액 투자가 가능하며, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 유치권 및 별도 등기 리스크 해소 전 투자는 신중해야 합니다.)

(주변 시세, 임대 수익률, 주변 개발 계획 등을 추가하여 보강 필요)

9. 예상 입찰가

인수되는 권리 및 보증금: 0원

본건은 유치권 및 토지 별도 등기라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권의 실체 및 인수 가능성, 토지 별도 등기의 구체적인 내용, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재로서는 감정가 1억원을 기준으로 하되, 유치권 관련 비용(명도 비용, 해결 비용 등)과 잔금 납부 및 등기 관련 부대 비용을 추가로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. (정확한 금액 산정은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.