나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503486 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1086 둔산플러스 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 둔산동 둔산여자고등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업용 부동산 및 주상복합 부동산, 각종 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주상복합지대내 부동 산으로서의 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 12층건(사용승인일: 2011.9.19)내 제8층 제802호로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 일부 석재외장재등 마감. 내벽 : 벽지. 타일등 내장재, 몰탈위 페인팅등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(아파트)임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비, 개스설비, 난방설비, 승강기설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)( 접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조,설비,이용상황 등은 일반 적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503486 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1086 둔산플러스 8층802호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 12층건 중 제8층 제802호

사용승인일: 2011년 9월 19일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 216,000,000원

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물면적: 92.09㎡ (약 27.85평) (집합건축물대장상 아파트 전유부분 면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 권리 및 매각정보

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

말소기준권리: 대전지방법원 2024카단52080 (연정복 가압류, 2024.04.02 접수)

등기부채권 총액: 173,287,270원

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 위치

본 건은 대전광역시 서구 둔산동 둔산여자고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 부동산, 주상복합 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주상복합지대 내 부동산으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

북서측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물이며, 본 건은 8층 802호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감되었습니다.

창호는 새시창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 소화, 가스, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(둔산여자고등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김현호

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 25일

확정일자: 2024년 3월 4일

배당신고일자: 2025년 11월 28일

대항력: 있음

* 권리분석 요약: 김현호 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 보증금 1억 5,500만 원을 설정하고 있으며, 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되는지, 혹은 인수해야 하는 금액이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 만약 인수해야 할 보증금이 있다면 이는 추가적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 채권 총액은 173,287,270원으로 파악됩니다.

주요 권리로는 소유권이전, 신탁 등기 말소, 가압류 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리인 연정복 가압류(2024.04.02 접수) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김현호의 존재로 인해 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 둔산동 일대는 대전의 중심 상업 및 업무 지구로, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 주상복합 단지가 많아 주거 및 상업 기능을 겸하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 둔산여자고등학교가 위치하며, 주변에 다수의 학교와 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 김현호의 보증금 1억 5,500만 원이 경매 절차에서 완전히 변제되지 않을 경우, 신규 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

5.2. 법적 제한 및 기타 위험

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부도 함께 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

대전 서구 둔산동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수하고 편의시설 및 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 연식도 비교적 신축에 속하며 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금에 대한 명확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크입니다.

7. 투자 포인트

우수한 도심 입지와 풍부한 생활 편의시설

잘 갖추어진 교통망 및 주변 인프라

신축급 아파트로서의 주거 만족도 기대

상업지구 내 위치로 향후 가치 상승 잠재력

8. 예상 입찰가 산정 가이드

본 물건의 감정가는 216,000,000원입니다.

입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 김현호의 보증금 인수 여부입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 법원 집행 절차 및 임차인과의 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 명도 용이성, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 임차인과의 협상 결과를 바탕으로 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.