나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3899 [1] 대전광역시 서구 내동 25-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 대전서중학교 남측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 주위는 점포, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 지반 조성한 자루형 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 아스콘포장도로인 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

*기호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-12)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

별지 "건물감정평가요항표" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, (사용승인일 : 2022.12.30) - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 - 내 벽 : 벽지마감 및 타일붙이기 등 - 바 닥 : 데코타일깔기 등 - 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중입니다. -1층 : 계단실, 사무실 -2층 : 다가구주택(6가구) -3층 : 다가구주택(6가구) -4층 : 다가구주택(2가구, 누다락)

설비내역

호별 바닥난방설비, 위생설비, 급탕설비 등이 되어있으며 승강기설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건에 별지("지적및건물개황도" 참조)와 같은 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

귀제시목록(등기사항전부증명서)상 1층 근린생활시설부분의 면적(42.26㎡)과 일반건축물대장등본상 면적(46.26㎡)이 다소 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다 2) 기 타 --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 발코니, 누다락, 기계실은 건물 가격에 포함하여 평가
2. 1층 근린생활시설부분은 등기부상 면적(42.26㎡)과 건축물대장상 면적(46.26㎡)이 상이. 건축물대장상 면적으로 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3899 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 25-11 (신주소: 대전광역시 서구 동서대로997번길 30)

용도: 다가구주택, 근린생활시설

감정가: 1,831,420,640원

토지면적: 421.00㎡ (약 127.35평)

건물면적: 566.79㎡ (약 171.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

건물구조: 철근콘크리트조 4층 건물 (2022년 12월 30일 사용승인)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역 (2024-12-12)

특이사항: 정비구역 지정

2. 입지조건

주위환경: 대전광역시 서구 내동 소재 대전서중학교 남측 인근에 위치하며, 점포, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

주변시설: 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액 1,152,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-01-20, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 표 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-10-13, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-02-24, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 380,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 대항력 없음.

* 원 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-11-12, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(최 ): 보증금 80,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항: 상기 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 또는 차임이 0원이거나 확정일자, 배당신고일자 등이 미상인 임차인들에 대해서는 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

건물 용도: 1층 근린생활시설 및 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어, 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

주변 상권: 주거 밀집 지역으로, 점포, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 대전서중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 2024년 12월 12일자로 정비구역으로 지정되어 향후 재개발 또는 도시환경 정비사업이 추진될 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성 및 기간 소요 등의 단점이 있을 수 있습니다.

도로 저촉: 토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되어 있어 향후 도로 확장 등 도시계획에 영향을 받을 수 있습니다.

공부와의 차이: 1층 근린생활시설 면적에 등기부와 건축물대장 간 차이가 있으나, 건축물대장상 면적(46.26㎡) 기준으로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 신축급(2022년 준공) 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

모든 등기부상 권리가 말소되어 권리관계가 깨끗하며, 현황 임차인들 또한 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

특히, 최근 정비구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사하며, 이는 잠재적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 정비구역 지정으로 인한 사업 진행 불확실성 및 도로 확장 가능성 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 적습니다.

수익성 확보: 근린생활시설과 다가구주택 혼합으로 다양한 임대 수익 창출 가능합니다.

미래 가치: 정비구역 지정으로 인한 개발 기대감이 높습니다.

안정적인 권리관계: 말소되는 권리만 있어 취득 후 권리 행사에 제약이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,831,420,640원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 경매 최저가 대비 입찰 참여 여부 및 상향 금액은 시장 상황, 본 물건의 실제 수익률 분석, 향후 개발 가능성 등에 대한 면밀한 검토 후 결정해야 합니다.

정비구역 지정과 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.