나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30829 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 101동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "신우희가로아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물내의 제7층 제704호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30829 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 228,000,000원

1.2. 소재지 및 이용 현황

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 101동 7층704호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물내 제7층 제704호

토지면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

토지지분: 69.9601㎡ (약 21.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9565㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정평가 요약

감정평가일: (정보 없음)

감정가: 228,000,000원

주요 내용:

* 위치 및 주위환경: 충주 신우희가로아파트 단지 내 위치, 주위 아파트, 근린생활시설, 학교 혼재, 제반 주변환경 보통.

* 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재, 대중교통 보통.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 외벽 돌붙임 등, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시.

* 이용상태: 아파트로 이용 중.

* 설비내역: 위생·급배수, 난방, 승강기 설비 등 갖춤.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 평지, 아파트 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 남동측 중로1류에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관례 및 기타 사항 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "신우희가로아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 등 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 중로1류 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 시설

해당 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 사다리형 평지입니다. 주변 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 충주기업도시 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 여러 학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 기능의 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 159,940,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-23

* 확정일자: 2018-01-23

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 정보로는 대항력 없는 임차인입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17 접수)

* 근저당: 우리은행 (채권최고액 88,320,000원, 2018-01-17 접수)

* 주택임차권: 김성심 (159,940,000원, 2018-01-23 전입/확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 148,934,802원, 2025-10-14 접수)

* 등기부채권 총액: 248,260,000원

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 신우희가로아파트는 주거 지역 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설과 학교가 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 아파트 단지 자체의 규모가 커서 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 신우희가로아파트 단지 내에 위치하여 아파트 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설이 갖춰져 있습니다.

* 교육 시설: 단지 주변으로 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 외부 접근성이 좋습니다.

* 주차: 총 160대의 주차 공간(지상 4대, 지하 53대, 기타 103대 추정)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 채권 회수를 위해 다른 담보물건과 함께 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 시 추가적인 변동사항이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 채권 회수에 대한 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 임차인 권리: 임차인 김성심 씨는 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 중앙탑면의 신축 아파트 단지 내 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가와 최근 실거래가가 일치하며, 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 만한 요소를 가지고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인된 비교적 연식이 짧은 아파트입니다.

* 양호한 입지: 아파트, 근린생활시설, 학교가 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 좋습니다.

* 풍부한 편의시설: 단지 내 다양한 부대시설과 주변 교육 시설이 장점입니다.

* 시세 반영 감정가: 감정가가 최근 실거래가와 일치하여 시세 반영이 잘 된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.9565㎡)의 아파트가 2026년 5월 9일에 22,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액입니다. 59.9533㎡ 면적의 아파트들은 14,800만원 ~ 15,000만원에 거래되었습니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 및 감정가가 22,800만원으로 동일하게 형성되어 있어, 본 가격대를 중심으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 낙찰가율을 고려하여 약간의 상향 조정 가능성이 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 235,000,000원 정도로 제시합니다.

이는 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 시세 변동 및 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.