나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5435 [1] 충청북도 제천시 강제동 844 제천강저롯데캐슬프리미어 106동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 명지동 소재 '명지초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 제10층 제1002호로서, 외벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복4차선 및 남동측으로 왕복3차선, 북서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

강제동 844 :도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(강저지구), 주거용지(공동주택용지: 건폐율30%, 용적률190%, 20층 이하), 근린공원(강저제2)(저촉), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 소하천구역(091_원강재천_소하천구역)<소하천정비법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 주택임차권등기(2025.11.5. 접수 제5808680호)있음
(임차보증금 250,000,000원, 전입일자 2021.10.15. 점유개시일자 2021.10.15. 확정일자 2021.10.15.).
배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5435 (1)

소재지: 충청북도 제천시 강제동 844 제천강저롯데캐슬프리미어 106동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 295,000,000원

토지면적: 58.44㎡ (약 17.68평)

토지지분: 58.4407㎡ (약 17.68평)

건물면적: 75.13㎡ (약 22.73평)

건물지분: 75.1286㎡ (약 22.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

준공일자: 2017년 8월 29일

총 세대수: 863세대

총 동수: 12동

주차대수: 720대

최고층: 20층

최저층: 1층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 '명지초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 간선도로가 소재하고 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

단지 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 남동측으로는 왕복 3차선 도로, 북서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(강저지구)으로 지정되어 있으며, 주거용지(공동주택용지)로 이용 중입니다. 건폐율 30%, 용적률 190%, 20층 이하의 건축 제한이 있습니다. 또한, 근린공원(강저제2)(저촉), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 등의 도로 관련 사항과 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 소하천구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

주변시설:

제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 특성을 고려할 때, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설, 관리사무소, 어린이놀이터, 주민공동시설 등이 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

춘천지방법원 2024카단10336, 강원신용보증재단 가압류 (2024년 3월 13일 접수)

인수되는 권리:

을구 순위 3번 주택임차권 (2025년 11월 5일 접수, 채권자: 최승수)

- 임차보증금: 250,000,000원

- 전입일자: 2021년 10월 15일

- 점유개시일자: 2021년 10월 15일

- 확정일자: 2021년 10월 15일

- 특징: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

등기부등본 상 갑구의 가압류(강원신용보증재단, 우리카드, 삼성생명보험, 농협은행), 갑구의 강제경매(박민지), 갑구의 압류(영월세무서장)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑2 소유권이전1번신탁등기말소는 선행 등기이나, 말소 여부는 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 250,000,000원

임차인 현황:

* 최

- 보증금: 250,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 10월 15일

- 확정일자: 2021년 10월 15일

- 대항력: 있음 (매수인이 인수)

- 배당신고일자: 2025년 10월 21일

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 주거용 건물 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 단지 내 상가 또는 인근 지역의 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 10층에 위치한 아파트로, 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

명지초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

편의시설:

아파트 단지 내 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통:

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다.

주거환경:

대단지 아파트로서 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변으로 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최승수 씨의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 실질 부담액이 상당합니다.

토지이용계획상 제한:

본건 토지는 근린공원(강저제2) 저촉, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 소하천구역 등 일부 공익적인 목적의 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제천시 강제동의 제천강저롯데캐슬프리미어 아파트로, 2017년식의 비교적 신축 건물이며, 지역 내에서 중상급의 주거 단지로 평가됩니다. 명지초등학교 인근이라는 교육 환경과 대단지가 주는 생활 편의성은 장점입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 투자 금액을 크게 증가시키므로, 일반 경매 물건보다 훨씬 신중한 접근이 필요합니다.

말소되는 권리들은 다수 존재하여 권리 관계 자체는 명확한 편이나, 인수되는 임차 보증금으로 인해 본건의 실질적인 가치는 감정가와는 별개로 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역:

제천시 강제동은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 롯데캐슬 프리미어는 지역 내 선호도 높은 아파트 단지 중 하나입니다.

교육 환경:

명지초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 아파트:

2017년식으로 연식이 짧아 내부 및 외부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 즉시 입주 또는 임대 시에도 경쟁력을 가질 수 있습니다.

시세 대비 잠재적 이익:

대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 매수인이 인수 금액을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 250,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(75.13㎡, 약 22.73평)의 아파트가 2026년 5월 ~ 6월 사이 265,000,000원에서 297,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 수준과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

만약 매수인이 최근 시세인 297,000,000원으로 낙찰받는다고 가정하면, 총 부담액은 297,000,000원(낙찰가) + 250,000,000원(인수 보증금) = 547,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장에서 통용되는 가격보다 훨씬 높은 수준으로, 이러한 조건으로는 투자가치가 매우 낮습니다.

따라서, 예상 입찰가는 매수인이 감당할 수 있는 '총 부담 가능 금액'을 설정한 후, 거기서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 예를 들어, 매수인이 총 350,000,000원 ~ 400,000,000원 수준의 총 부담을 감당할 수 있다고 가정한다면,

- 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

- 이 경우 총 부담액: 350,000,000원 ~ 400,000,000원

이는 현재 아파트 시세(297,000,000원)와 비교했을 때, 임차인 인수 비용을 고려한 합리적인 수준의 제안이며, 향후 물건의 가치 상승 가능성 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

반드시 인수되는 임차인 보증금 250,000,000원을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.