나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30833 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 253-10 나동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "용천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립다세대, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 4m 내외의 포장도로에 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

무극리 253-10 : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 일반상업지역, 방화지구(방화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-18)(소(국)2-4)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-16)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 현장조사시 내부 출입치 못하였으며, 각종공부 및 도면, 외부관찰 등을 종합하여 조사하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30833 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험 주식회사 (추정, 제공된 정보 기반)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 253-10 나동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 9,800,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 102호

토지면적: 30.63㎡ (약 9.26평)

건물면적: 46.26㎡ (약 14.00평)

토지지분: 8.750991㎡ (약 2.65평), 전체 토지 면적의 약 28.57%

건물지분: 13.216482㎡ (약 3.99평), 전체 건물 면적의 약 28.57%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "용천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 연립다세대, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난합니다.

북측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용 현황: 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 관련 법규: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 03월 19일 접수된 한화생명보험 주식회사의 2번 임새봄 지분 가압류(권리금액: 51,559,377원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (다만, 물건명세서상 지상권 개요가 비어있어 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 있는지 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 현장 조사가 필요합니다. 명시된 보증금 합계가 0원이나, 보증금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 8일 거래: 진영빌라(D동), 전용면적 47.76㎡, 385,000,000원 (약 806만원/㎡)

* 2026년 4월 6일 거래: 희망빌라(나동), 전용면적 38.88㎡, 400,000,000원 (약 1,029만원/㎡)

* 2026년 5월 19일 거래: 영진빌라(다), 전용면적 58.93㎡ (연립), 330,000,000원 (약 560만원/㎡)

본건은 나동 1층 102호로, 건물면적 46.26㎡ (약 14.00평)입니다. 유사한 "나동"에 거래된 희망빌라(38.88㎡, 4억원) 및 인접 면적인 진영빌라(47.76㎡, 3.85억원)를 고려할 때, 본건의 지분(약 28.57%)에 대한 현 시세는 약 1억 1천 4백만원에서 1억 2천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 9,800,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

4.2. 건물 건축 정보

* 건축물 종류: 집합건물 (청운빌라 나동)

* 사용승인일: 1991년 09월 16일

* 구조: 철근콘크리트벽식구조, 슬래브지붕

* 총 층수: 4층

* 해당 호수: 1층 102호

* 대지권: 토지 전체 면적 506㎡ 중 본건 관련 지분 약 28.57%

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 교육시설: "용천초등학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트, 연립다세대, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수권

본건은 지분매각으로, 공유자 우선매수 신고를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있습니다. 이는 법원에서 정한 최고가 낙찰가로 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 됩니다.

6.2. 미상 임대차

임차인 현황이 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 보증금 미상인 임차인이 있을 경우, 법적 절차 진행 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다.

최근 주변 실거래가를 고려했을 때, 감정가(980만원) 대비 현 시세(지분 약 1.14억~1.28억)가 매우 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 "지분매각" 및 "공유자 우선매수권"의 존재입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰 결과가 무효가 되므로, 입찰 참여 전 공유자들의 의사를 미리 파악하는 것이 중요하며, 낙찰 후에도 이러한 위험을 감수해야 합니다.

또한, 임대차 관계가 미상이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가와 높은 실거래가 차이로 인한 시세차익 가능성.

* 잘 갖추어진 주변 주거 및 생활 인프라.

* 정확한 시세 분석 및 공유자 우선매수권 행사 여부에 따른 전략적 접근 시 투자가치 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세를 기준으로 산정됩니다. 최근 거래된 희망빌라(나동)의 사례(전용면적 38.88㎡, 400,000,000원)를 고려할 때, 본건의 건물면적(46.26㎡)과 지분율(약 28.57%)을 적용하면 해당 지분의 시장 가치는 약 1억 1천 4백만원에서 1억 2천 8백만원으로 추정됩니다.

다만, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높아 입찰 참여 시 신중한 판단이 요구됩니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는다고 판단될 경우, 시장 가치 상단인 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이 역시 공유자 우선매수권의 위험을 완전히 배제할 수는 없으므로, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 결정해야 합니다.

감정가(980만원)는 현재 시세와 괴리가 매우 크므로, 이 가격을 기준으로 삼기보다는 시장 가치를 우선적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.