나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20946 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 산55-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 행구동 소재 '관음사' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 주택주택임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 단독주택 부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약6~8M 내외의 포장도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(경사지붕) 2층 건으로서, 외 벽 : 적벽돌 및 스타코 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물에 부착되어 있는 차양 등은 건물 재조달원가에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기준시점 현재 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 정상 사용에 제한이 있을수 있는바, 경매 진행시 반드시 현장을 방문하여 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 을구 6번 지상권등기(2021. 3. 10.등기)에 대해 지상권자 원주신용협동조합으로부터 지상권등기 말소동의서 제출됨(2025. 10. 15.)
- 목록 1 공부상 임야이나 현황 대임
- 목록 2 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 사용에 제한이 있을 수 있어 입찰 시 확인요
- 목록 2 유치권행사중 이라는 현수막이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20946 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 산55-8

용도: 단독주택

감정가: 907,133,760원

토지면적: 1203.00㎡ (약 364평)

건물면적: 197.94㎡ (약 60평)

건물 제시외면적: 29.16㎡ (약 9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 '관음사' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 6~8M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한), 준보전산지입니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

- 목록 1 (토지) 을구 6번 지상권등기 (2021.03.10. 등기)는 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수합니다. 해당 지상권은 토지 정중앙 120㎡에 대해 30년간 설정되었습니다. 다만, 지상권자인 원주신용협동조합으로부터 지상권등기 말소 동의서가 제출되었습니다(2025.10.15.). (말소 동의서 제출일이 경매개시일보다 늦어, 매수인이 인수한 후 말소 절차를 진행해야 할 가능성이 높습니다.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 을구 8번 근저당권 (2023.07.21. 등기, 원주신용협동조합): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

- 갑3 압류 (2023.10.19. 등기, 원주시): 매각으로 소멸됩니다.

- 갑7 임의경매개시결정 (2025.10.13. 등기, 원주신용협동조합): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

- 건물 등기부 을1 근저당권 (2025.09.08. 등기, 원주신용협동조합): 매각으로 소멸됩니다.

- 건물 등기부 갑4 임의경매개시결정 (2025.10.13. 등기, 원주신용협동조합): 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 동향: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 행구동 지역에서는 '루이제빌리지'와 같은 신축 다세대 주택(2023년 준공)이 2025년 4월에 15,670만원에서 16,460만원(약 1억 5,670만원 ~ 1억 6,460만원)에 거래된 이력이 있습니다. 이는 해당 지역의 주택 거래 활동이 있음을 보여주지만, 해당 물건은 단독주택으로 면적과 성격이 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 잠재적 상권: 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주거지 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. '관음사' 등 자연 친화적인 환경이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 인근 학교 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서 기본적인 학군 형성은 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 말소 동의서 제출 시점이 경매 개시 결정일 이후이므로, 매수인은 이를 직접 해결해야 할 부담이 있을 수 있습니다. (말소 동의서 제출일 2025.10.15. / 경매개시 결정일 2025.10.13.)

* 미승인 건물 존재: 목록 2(제시외 건물)는 건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물로, 사용에 제한이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 유치권 행사: 목록 2 건물에 유치권 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대(대지)'로 이용 중입니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 추후 건축 또는 개발 시 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 불편한 점은 생활의 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 9억 713만원입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 주변 환경은 자연 친화적이고 조용한 주거 지역입니다. 그러나 선순위 지상권 인수, 사용 승인받지 않은 건물 존재, 해당 건물에 대한 유치권 주장 등 해결해야 할 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 지상권 말소 동의서가 제출되었으나, 매수인이 인수한 후 말소 절차를 진행해야 할 가능성이 높아 이에 대한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 가치: 1203㎡(약 364평)의 넓은 토지는 지역 내에서 상당한 가치를 지닙니다.

* 잠재적 개발 가능성: 토지 이용 계획상 계획관리지역 등으로, 향후 토지 활용 방안 모색 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 행구동 지역 개발 잠재력: 인근 '루이제빌리지' 등 신축 주택 거래 사례를 통해 해당 지역의 꾸준한 시장 수요 및 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. (단, 본 물건과는 Property Type 및 규모 차이가 큽니다.)

* 지상권 및 건물 리스크 해결 시 가치 상승: 인수해야 하는 지상권, 미승인 건물, 유치권 등의 문제를 성공적으로 해결할 경우, 부동산 본연의 가치에 더한 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 907,133,760원입니다. 인수해야 하는 선순위 지상권, 사용 승인 미필 건물, 유치권 행사 중이라는 점 등 다수의 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 유사 단지(다세대 주택)의 거래 사례(약 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원)는 본 물건(단독주택, 넓은 토지)의 가치와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70% ~ 75% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 630,000,000원 ~ 690,000,000원 (6억 3천만원 ~ 6억 9천만원)

이는 인수되는 지상권의 말소 비용, 미승인 건물 및 유치권 해결에 필요한 예상 비용, 그리고 법적 절차 진행에 따른 제반 비용을 고려한 보수적인 추정치입니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.