나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30540 [1] 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 175 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 소재 '진부면사무소' 북동측 인근에 위치하는 공동주택으로서 본건 주위는 주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로서 외벽: 페인팅마감등 내벽: 벽지도배, 타일붙임등 창호: 샷시 2중창

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 3m내외의 진입도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

하진부리 175 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-76_진부도시)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 동계올림픽특별구역<동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공동주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 175 (1층 102호)

1.2. 건물구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조 (본건은 1층 102호)

1.3. 용도

연립주택 (공동주택으로 이용중)

1.4. 토지면적

77. 83㎡ (약 23.54평)

1.5. 건물면적

49. 53㎡ (약 15.00평)

1.6. 감정가

35,000,000원

1.7. 사건번호

영월지원 2025타경30540 (1)

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

평창영월정선축산업협동조합 (근저당권자, 임의경매 신청자)

1.10. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.11. 건축년도

1982년 11월 (건축물표제부 pmsDay 기준)

2. 입지조건

* 위치: 진부면사무소 북동측 인근.

* 주위환경: 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 여건은 보통시됨. 북서측으로 로폭 약 3m 내외의 진입 도로 소재.

* 토지형상: 부정형 평지로서 건부지로 이용중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 11일 접수된 평창영월정선축산업협동조합의 근저당권 (권리금액 24,000,000원).

* 등기부상 모든 권리(근저당, 소유권이전 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

* 본건은 공동주택으로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계가 불분명하여 현장 조사를 통한 정확한 점유 및 사용 관계 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 대경타운 (59.985㎡, 2014년 건축, 4층) 175,000,000원 (약 965만원/평)

* 대관령빌라 (82.84㎡, 1991년 건축, 3층) 105,000,000원 (약 419만원/평)

* 대주에코하우스 (49.15㎡, 2013년 건축, 2층) 95,000,000원 (약 639만원/평)

* 본건(49.53㎡, 약 15.00평)과 유사한 면적 및 용도의 경우, 가장 최근 실거래가는 약 9,500만원 수준입니다.

* 그러나 본건은 1982년 건축되어 노후도가 상당합니다. 1991년 건축된 유사 면적 빌라의 거래 가격을 참고하면, 본건의 현재 시장 가치는 약 500만원 ~ 650만원/평 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 본건은 1층 102호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 2중창으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 진부면사무소 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 로폭 약 3m 내외의 진입 도로가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 1982년 준공으로 현재 약 44년 경과된 건물로, 건물 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 진입로 협소: 북서측으로 약 3m 내외의 진입 도로만 존재하여 차량 통행 및 주차에 불편이 예상됩니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자와의 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 현장 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류 접합. 가축사육제한구역(절대제한지역), 상대보호구역, 동계올림픽특별구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 평창군 진부면 소재 연립주택으로, 진부면사무소 인근에 위치합니다.

비록 건축년도가 오래되었고 진입로 등 일부 제약사항이 있으나, 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 시세차익을 통한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 건물 노후도로 인한 리모델링 비용 및 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 매우 낮아, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 높은 할인율이 적용된 물건입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 토지 활용이나 건물 재건축 등 다양한 방안으로의 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 동계올림픽 특별구역으로 지정되는 등 평창 지역의 잠재적인 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,000,000원으로, 최근 유사 면적 연립/다세대 주택 매매가(약 9,500만원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 건물의 노후도 및 감정 시점의 영향을 받은 것으로 보입니다.

최근 실거래 사례(대주에코하우스, 49.15㎡)의 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 높은 금액으로 접근하는 것이 유리합니다.

입찰가 제안: 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 시장 가치 대비 합리적인 할인율을 적용한 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 본인의 투자 목표 및 리스크 감수 수준에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.