나이스옥션 법원경매 속초 2025타경297 [1] 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 179 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 소재 "현성초등학교" 남측 인근에 위치하는 토지들로서, 주변은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 평지로서, 현황 "전 및 일부 휴경지" 상태입니다. 기호2: 부정형 완경사지로서, 현황 "전 및 일부 도로"로 이용중입니다. 기호3: 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다. 기호4: 사다리형 평지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중입니다. 기호6,7: 부정형 완경사지로서, 현황 "전" 상태입니다. 기호8: 부정형 완경사지로서, 현황 "도로 등"으로 이용중입니다.입니다.

인접 도로상태

기호1,3,6: 맹지입니다. 기호2,3,7: 본건 동측 세로(불)을 통하여 출입가능합니다. 기호8: 본건 북측 세로(불)통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,6,7> 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호2,3> 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 <기호4> 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) <기호8> 생산관리지역, 농림지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견란을 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 여부는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타(경사)지붕 단층 건물로서 외 벽 : 황토벽돌 및 사이딩마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 바 닥 : 장판마감 등 창 호 : 하이샤시 이중창 등입니다.

이용상태

현황 "주택"으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1,2,3,6,7농지취득자격증명 필요
(미제출시 보증금 몰수)
목록1,6일부 두릅나무 식재되어 있음.
목록3소유자 미상의 콘테이너박스 1동 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 속초지원 2025타경297 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 179

용도: 단독주택

감정가: 380,900,500 원

토지 면적: 5,841.00㎡ (약 1,767.10평)

건물 면적: 62.50㎡ (약 18.91평)

건물 제시외 면적: 118.40㎡ (약 35.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건 토지는 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 소재 "현성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.

* 교통 상황: 간선도로와의 거리, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용 상태:

* 기호1: 부정형 평지로서, 현황 "전 및 일부 휴경지" 상태입니다.

* 기호2: 부정형 완경사지로서, 현황 "전 및 일부 도로"로 이용 중입니다.

* 기호3: 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경전" 상태입니다.

* 기호4: 사다리형 평지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다. (주 건물 부지로 추정)

* 기호6,7: 부정형 완경사지로서, 현황 "전" 상태입니다.

* 기호8: 부정형 완경사지로서, 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호1, 3, 6: 맹지입니다.

* 기호2, 3, 7: 본건 동측 세로(불)을 통하여 출입 가능합니다.

* 기호8: 본건 북측 세로(불)을 통하여 출입 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* <기호1, 6, 7>: 생산관리지역, 가축사육제한구역.

* <기호2, 3>: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* <기호4>: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* <기호8>: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 330,275,015원

* 말소기준권리: 을5, 접수일자 2016-06-14, 하조대농업협동조합 근저당권 (130,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을5 근저당권 이하 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 비고란에 기재되어 있지 않습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도 명시된 임차인 없음)

* 채권자: 하조대농업협동조합 (근저당 및 임의경매 채권자)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 어성전리는 오대산국립공원에서 발원한 물이 흐르는 남대천 상류에 위치하며, 맑은 계곡과 자연경관을 자랑하는 지역입니다. 주로 농경지와 임야, 일부 단독주택이 혼재된 농촌지역으로, 최근에는 전원주택이나 펜션, 캠핑장 등의 개발이 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

* 유사 매물 시세:

* 현북면 어성전리 일대의 전원주택 및 농가주택 매물은 다양한 가격대로 형성되어 있습니다. 2023년 9월 기준으로 10억 원에 토지 1225평(약 4045.45㎡) 규모의 주택 매물이 있었으며, 2015년 5월에는 어성전리 600평(약 1983.47㎡) 규모의 펜션촌 초입 토지가 3억 원에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 또한, 2021년 11월에는 어성전리 7필지, 약 4400여 평(약 14544.6㎡) 규모의 농어촌 민박, 야영장 용지가 저렴한 가격으로 매물로 나왔으나, 진입 교량이 필요한 섬과 같은 토지임을 명시했습니다. 최근에는 2023년 7월에 준공된 137평(약 453㎡) 토지에 29평(약 95.22㎡) 신축 독채 펜션(주택)이 2억 9900만원에 급매물로 나왔던 사례도 있습니다.

* 이와 같이 어성전리 일대 부동산 시세는 토지 면적, 건물의 신축 연도 및 상태, 그리고 계곡 등 주변 환경 접근성에 따라 편차가 큰 편입니다. 본 물건은 5841㎡의 넓은 토지와 62.5㎡의 주택, 그리고 118.4㎡의 제시외 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 3억 8,090만 원입니다. 이는 인근 사례들을 고려할 때, 토지 규모와 농촌 지역 특성을 감안한 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 물건지는 "현성초등학교" 남측 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다. 또한, 캠핑장, 펜션 등이 다수 위치한 지역으로, 계곡을 이용한 레저 활동 및 주변 관광지 접근성이 좋습니다. 양양읍내까지의 거리는 파악되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역 특성상 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 환경: 어성전계곡이 인근에 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 캠핑장 운영 사례가 많은 것으로 보아 자연 휴양 및 레저 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록1, 2, 3, 6, 7 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시에는 계약이 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 기호1, 3, 6 토지는 맹지이므로, 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 118.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 현황과 공부상의 차이에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 제시외 물건: 목록3에 소유자 미상의 콘테이너박스 1동이 있으며, 이는 법적 문제나 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 농작물: 목록1, 6 토지 일부에 두릅나무가 식재되어 있어, 경작물에 대한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 토지는 생산관리지역 내 가축사육제한구역에 속하므로, 축산업 관련 사업 시 제한이 따릅니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택, 그리고 상당한 면적의 제시외 건물을 포함하는 일괄매각 물건입니다. 강원도 양양군의 자연 친화적인 환경에 위치하여 전원생활이나 주말주택, 또는 펜션/캠핑장 등의 사업 용도로 활용 가능성이 있습니다. 하지만, 일부 맹지 포함, 농지취득자격증명 필요, 소유자 미상의 제시외 건물 등 권리 분석 및 현황 조사가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 농지 취득 관련 법규를 철저히 확인해야 하며, 제시외 건물 및 식재된 농작물에 대한 명확한 처리 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경: 양양군 현북면 어성전리의 맑은 계곡과 산림 등 뛰어난 자연 환경을 바탕으로 휴양 및 레저 관련 사업에 적합합니다.

* 넓은 토지 활용도: 5,841㎡의 넓은 토지는 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다. (예: 전원주택 단지, 캠핑장, 농장 등)

* 제시외 건물 포함: 118.40㎡의 제시외 건물은 주택 외 부가 공간으로 활용 가치가 있습니다.

* 양양 지역의 성장 잠재력: 동해안권의 관광 및 레저 산업 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 380,900,500 원

* 총 채권액: 330,275,015 원

* 현지 시세: 주변 유사 물건들의 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 토지 규모와 자연환경, 그리고 개발 가능성을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상을 호가하는 매물들이 존재합니다. 다만, 본 물건의 경우 맹지, 농지취득자격증명 필요, 소유자 미상의 제시외 건물 등 명확히 해결해야 할 제약 사항들이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 위에 언급된 리스크 요인들을 고려하되, 양양 어성전리 일대의 자연환경 및 개발 잠재력을 높이 평가할 경우, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 : 약 300,000,000원 ~ 380,000,000원

* 적극적 예상 입찰가 : 약 380,000,000원 ~ 420,000,000원

* (주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시세, 시장 상황, 본 물건의 추가적인 현황 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 농지법 규제 및 제시외 건물 관련 사항을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.