나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101482 [1] 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 16층1605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 1호선 '군포역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 16층 1605호로서, 외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅 및 인조석재치장붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임. [별첨 "건물개황도" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내 소화전설비, 타워식 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지의 동측 및 남측으로 약 8미터미만의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-28)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 과밀억제 지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101482 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 16층1605호

건물명: 이스트힐

층수/호수: 16층 1605호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.35㎡ (약 1.32평) / 토지지분: 4.352㎡ (약 1.32평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평) / 전용면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 군포시 당동 소재 1호선 '군포역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(1호선 군포역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 1번 주택임차권 (접수일자 2025-10-01)

권리 분석 내용:

* 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 말소기준권리(을구 1번 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 권리는 윤영민 씨의 주택임차권으로, 임대차보증금 170,000,000원, 확정일자 2021년 09월 27일, 전입신고일 2021년 11월 29일입니다.

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

기타 등기사항:

* 소유권 관련 등기사항으로 신탁말소, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전(매매) 등이 확인됩니다.

* 임차인 윤영민 씨가 신청한 강제경매(갑7)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 해당 건물(이스트힐)은 업무시설 및 공동주택으로 이용 중인 복합 건물입니다.

주변 상권: 오피스텔, 다세대/연립주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 1호선 군포역 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 16층에 위치합니다.

내외부 마감: 외벽은 콘크리트면처리 후 수성페인팅 및 인조석재 치장 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 화재경보 및 옥내 소화전, 타워식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤영민 씨의 보증금 170,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(141,000,000원)보다 임차보증금이 높아 전액 인수 가능성이 매우 높습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025-08-28 ~ 2026-08-25), 외국인 등 특정 대상에 대한 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 1호선 군포역 역세권에 위치한 소형 주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 되므로, 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1호선 군포역과의 접근성이 양호한 역세권 입지.

* 소형 면적으로 임대수익 또는 1인 가구 거주용으로 고려 가능 (단, 리스크 상쇄 후).

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 감정가(141,000,000원)는 임차인의 보증금(170,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 이는 임차인이 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수해야 할 임차보증금을 제외한 순수한 부동산 가치를 기준으로 보수적으로 산정해야 합니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택이 평당 약 285만원 ~ 438만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건(26.59㎡)의 순수 시세는 약 76,000,000원에서 116,000,000원 사이로 추정됩니다.

높은 임차보증금 인수 위험을 고려하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원 (총 실투자금은 여기에 인수 보증금 잔액이 추가됨을 반드시 인지해야 합니다.)

1.9. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 지도상에서 확인한 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설이나 위험시설은 확인되지 않았습니다. 건물은 주거 및 상업시설과 혼재된 일반적인 도심 지역에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.