나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53446 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-1 에이스타워 10층1008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공공청사, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층 지상10층 건 내 10층 1008호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(사무소) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사한 장방형 평지로 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 중요시설물보호지구(공용) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2013-05-21)(중로1류(폭20M~23M))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53446 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-1, 에이스 타워 10층 1008호

건물명: 에이스 타워

용도: 근린상가 (사무소)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 10층 1008호

감정가: 200,000,000원

토지면적: 16.74㎡ (약 5.06평) (토지 지분 면적)

건물면적: 87.40㎡ (약 26.44평) (전유부분 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 공공청사, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 역시 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 주로 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 해당될 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 29일 접수된 경기도건축사신용협동조합의 근저당권 (채권금액 118,800,000원) 입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 박춘걸 (2004-01-05)

* 소유권이전: 김성일 (2008-10-13, 강제경매 2005타경8203 관련)

* 근저당: 경기도건축사신용협동조합 (2024-03-29, 118,800,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 조헌미 (2025-10-02, 31,842,560원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 118,800,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사건축사사무소라인

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2015-09-21

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 2015년부터 사업장을 운영 중입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

총 인수 보증금: 0원 (제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 임차인의 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성은 최종 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 안산시 단원구 고잔동은 안산시청 등 행정기관과 오피스텔, 주거 단지가 밀집한 중심 상업 및 업무 지구입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

건물 자체의 이용 현황은 사무소 등으로 사용되고 있어, 해당 지역의 업무 수요와 연계성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 시설: 안산시청, 안산문화예술의전당, 롯데백화점 안산점, NC백화점 안산고잔점 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 4호선 중앙역 및 고잔역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 2015년부터 사업장을 운영 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재합니다. (명시적 인수 보증금 0원이나, 배당 결과 확인 필수)

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로 경매가 진행될 수 있어, 다른 경매 물건과의 연관성 및 채권 채무 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

복합적 토지이용 규제: 일반상업지역 외 다수의 지구 지정 및 법규 적용으로 인해 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았으나, 실제 점유 및 임대 현황은 반드시 현장 방문을 통해 정확하게 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시의 주요 행정 및 상업 중심지에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물의 구조 및 주변 환경을 고려할 때, 업무시설 또는 근린상가로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 배당 여부 확인이 필수적이며, 복합적인 토지이용 규제 사항을 숙지하고 접근해야 합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 안산시청 인근 중심상업/업무지구에 위치하여 접근성과 미래 가치가 우수합니다.

안정적인 임대 수요: 관공서, 오피스텔, 아파트단지가 밀집하여 꾸준한 업무 및 상가 임대 수요가 예상됩니다.

우량 건물: '에이스 타워'는 비교적 현대적인 건물로, 시설 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 10,000,000원의 보증금을 투자하였으므로, 경매 절차상 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 위험이 있음을 인지해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요소를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가 대비 85% ~ 90% 수준, 즉 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

(본 제안가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 예상이므로, 반드시 현장 방문, 권리 분석 심화, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.