나이스옥션 법원경매 안산 2025타경894 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2711 파라곤센트럴오션시티 101동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 오피스텔, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제29층 건물 내 제11층 제1102호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-03-15)(중로 엠티브이1-74)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경894 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2711 파라곤센트럴오션시티 101동 11층1102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 면적

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

토지면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

건물 전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 분양면적 추정치: 약 95.03㎡ (약 28.74평) (101동 총 면적 10263.0124㎡ / 108세대 기준)

1.5. 감정가

444,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

하OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 소재하며, 대체로 보통 시 되는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (하나은행, 2023-05-18 접수, 근저당권)

3.2. 등기부상 총 채권액

5,718,000,000원

3.3. 소유자

김태헌 (2023-05-18 소유권 이전)

3.4. 권리 내역

* 말소기준권리: 을1 (하나은행, 2023-05-18 접수, 근저당권)

* 등기부상 총 채권액: 5,718,000,000원

* 소유권보존: 주식회사라인앤프라임 (2023-04-10)

* 소유권이전: 김태헌 (2023-05-18, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2023-05-18, 금418,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권공동담보: 신한자산신탁주식회사 (2023-12-27, 금5,280,000,000원)

* 가압류: 근로복지공단 (2025-03-07, 금20,000,000원)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2025-10-13, 395,327,907원)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 속한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 인근에 국가산업단지 및 반월특수지역이 포함되어 있어 지역 개발 및 산업 활동이 활발한 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 생활 편의시설

"시화나래중학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.3. 개발 계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로가 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성과 함께 일부 행위 제한이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 파라곤 센트럴 오션시티

* 동/호수: 101동 11층 1102호

* 준공일: 2023년 2월 23일 (신축 아파트)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 11층 (총 29층)

5.2. 단지 정보

* 총 세대수: 656세대

* 주차: 총 1010대 (지하 주차 13대, 지하 전기차 충전기 26대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 별도등기

가장 중대한 리스크는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점입니다. 이는 재산권 행사에 제약을 초래하거나 물건의 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 57억 원에 달하여, 경매 과정 및 이후 채권 정리에 변수가 존재할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 일반 물건 대비 복잡한 권리 관계나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지와 최신 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 토지 관련 별도등기 존재는 매우 치명적인 하자이며, 이는 물건의 실질적인 가치를 크게 훼손하거나 소유권 행사를 제약할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 이러한 중대한 리스크에도 불구하고, 만약 해당 법률상 문제가 해결 가능하거나 물건의 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단된다면, 신축 아파트로서의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 잠재적 위험성을 충분히 인지하고 법률 전문가와 상담 후 매우 보수적으로 접근할 것을 강력히 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 아파트: 2023년 준공으로 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 양호한 입지: 학교, 교통, 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 브랜드 가치: 파라곤 센트럴 오션시티 단지의 브랜드 인지도를 누릴 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 국가산업단지, 반월특수지역 등 산업 및 개발 계획 지역에 속해 있어 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.92㎡)의 아파트는 2026년 6월 20층 매물이 39,900만원, 12층 매물이 40,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 444,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 우려 사항은 공유수면 관리 및 매립법 관련 토지상의 부기등기입니다. 이는 재산권 행사에 중대한 제약을 줄 수 있는 심각한 하자이므로, 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 반영해야 합니다.

최근 시세(약 40,000만원)에서 이러한 중대 하자에 대한 위험 프리미엄을 고려하여 15~20%의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 예상되는 입찰가는 약 32,000만원에서 34,000만원 범위가 될 수 있습니다.

리스크의 심각성을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 330,000,000원에서 360,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 법률 검토 결과 및 투자자의 최종 판단에 따라 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.