나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53448 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "해양초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 내 4층 403호로서 (사용승인일 : 2007.09.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 '아파트 및 상가건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해양 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53448 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 904동 4층403호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 598,000,000원 (5억 9천 8백만원)

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

1.2. 면적

* 토지면적: 63.29㎡ (약 19.15평)

* 건물면적 (전용면적): 101.93㎡ (약 30.83평)

1.3. 감정가 및 입찰 정보

* 감정평가액: 598,000,000원

* 최초 감정일: (정보 미제공)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "해양초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 인근에 유해시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

* 본 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

* 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 아파트 및 상가 건물 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (안산해양초등학교, 안산해양중학교), 절대보호구역 (안산해양중학교)

* 대기관리권역, 도시교통 정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권보존, 이전, 공유자전원지분전부이전 등기 및 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2020년 4월 8일 접수된 국민은행 근저당권(을11)입니다.

* 이후 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 567,234,545원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 현재 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 인수 여부에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 해양초등학교, 안산해양중학교 등이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 근린상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 안산고잔9차푸르지오

* 주소: 경기도 안산시 상록구 사동 1511

* 사용승인일: 2007년 9월 20일

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 705세대

* 최고층: 24층

* 주차대수: 총 332대 (지상 4대, 지하 17대 - (JSON 정보 기준: 지하 888대, 지상 340대 합계 1228대))

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 해당 동 24층 중 4층 (403호)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 하이새시 이중창호

* 설비: 위생 및 급/배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 지역난방 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 중요한 부담이므로, 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 가치 등에 대한 철저한 법률적 검토가 시급합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

* 임대관계 미상: 현재 해당 호실에 대한 임대차 현황을 정확히 파악할 수 없습니다. 명도 대상이 누구인지, 점유 형태가 어떻게 되는지에 대한 추가 조사가 필요합니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 기타

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 상이한 내부 절차가 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 아파트 단지 내 위치하며, 주거 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 신축된 지 10년 이상 되었으나, 전반적인 단지 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가치는 적정 수준으로 보입니다. 그러나 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 확인되어, 이는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담이므로 이에 대한 심층적인 권리 분석 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 관련 사항도 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 기준 적정 시장가치 형성: 최근 실거래가를 바탕으로 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 실거주 가치: 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성 (일부): 말소기준권리 이하 등기사항은 모두 소멸 예정으로, 복잡한 권리 관계는 비교적 적습니다. (단, 지상권 예외)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 4월~5월 기준으로, 본건과 동일 면적(101.93㎡)의 아파트 실거래가는 약 5억 6,800만원 ~ 6억 3,000만원 수준을 형성하고 있습니다.

* 감정가는 5억 9,800만원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

* 23층이 5억 6,800만원, 5층이 6억 3,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 4층인 본건의 경우 층별 시세 편차를 감안해야 합니다.

* 전세가는 3억 3,000만원 ~ 3억 6,000만원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

* 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 이 권리의 구체적인 내용과 부담 정도에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 감정가(5억 9,800만원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 리스크를 감안한 예상 입찰가는 5억 4,000만원 ~ 5억 8,000만원 사이에서, 권리 분석 결과를 토대로 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 권리 리스크가 해소되거나 예상보다 경미한 경우, 시세 상단인 6억원 내외까지도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.