나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53427 [1] 경기도 시흥시 거모동 1721-2 부길맨션 디동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '도일초등학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 2개동(C동 및 D동)의 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 인접필지(1721-3)와 함께 부길맨션 A, B, C, D동으로 구성되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 소재하는 다세대주택으로, 안산지원에서 진행하는 2025타경53427호 부동산 강제 경매 사건입니다.

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53427 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1721-2 부길맨션 D동 4층 401호

물건 종별: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지 면적: 27.75㎡ (약 8.4평)

토지 지분: 27.745381183317168㎡ (약 8.4평)

건물 면적: 39.33㎡ (약 11.9평)

건물 지분: 39.33㎡ (약 11.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 엄OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '도일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임. [cite: appraisal summary]

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨. [cite: appraisal summary]

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당함. [cite: appraisal summary]

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 엄금옥의 가압류이며, 이는 매각으로 소멸될 예정임. [cite: registration summary]

본 경매 사건은 2025년 10월 10일 접수된 엄금옥의 강제 경매 개시 결정 등기로, 말소기준권리보다 늦은 순위로 매각으로 인해 소멸될 예정임. [cite: registration summary]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있음. [cite: property statement notes] (단, 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향력은 현장 조사 등을 통해 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임. [cite: tenant status, appraisal summary]

주의사항: 인수할 보증금이 없는 점은 명도에 긍정적 요인이 될 수 있으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 근린생활시설과 학교가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. [cite: appraisal summary]

인근 지역은 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업시설과는 다소 거리가 있음.

1.5. 생활정보

초등학교: 본건 동측 인근에 도일초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이함. [cite: appraisal summary]

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편임. [cite: appraisal summary]

건축물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시로 마감되었음. [cite: appraisal summary]

건물 연면적: 부길맨션 C동 및 D동을 합한 전체 연면적은 832.3㎡이며, D동의 연면적은 447.9㎡임. [cite: building register summary] (본 건 401호의 전용면적은 39.33㎡임.)

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

미상 임대 관계: 임대차 관계가 미상이나 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다고 명시되어 있으나, 실제 현황 조사를 통해 해당 지상권이 본 건의 이용이나 가치에 미치는 영향을 정확히 파악할 필요가 있음. [cite: property statement notes]

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리장, 고물상 등)의 존재 유무에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지도 검색 결과, 본 건 주변은 주로 주거 지역 및 초등학교가 위치하여 혐오시설이 인근에 있을 가능성은 낮아 보임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동 도일초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 명도 진행에 있어 유리한 조건입니다.

다만, 건물 노후화 가능성과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 환경: 가족 단위 실수요자에게 매력적인 입지.

명도 용이성: 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

토지/건물 일괄 매각: 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 재산권 행사가 용이함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

최근 실거래가 분석 (전용면적 기준):

* 1722-4, 동산빌라, 60.05㎡, 2026년 7월 1일 거래: 123,000,000원 (약 204.8만원/㎡)

* 1723-9, 주산아트맨션C동, 59.81㎡, 2026년 7월 1일 거래: 123,000,000원 (약 205.6만원/㎡)

* 1750-2, (1750-2), 53.99㎡, 2026년 7월 2일 거래: 110,000,000원 (약 203.7만원/㎡)

평균 면적당 단가: 약 204.7만원/㎡

본건 전용면적 39.33㎡ 적용 시 예상 시세: 39.33㎡ * 2,047,000원/㎡ = 약 80,570,597원

본건의 감정가 75,000,000원은 비교적 최근 실거래가보다 낮은 수준입니다.

최근 거래된 물건들이 본건보다 면적이 넓다는 점을 감안하더라도, 유사 면적의 거래가 성사될 경우 8000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 감정가를 약간 상회하는 수준부터 시장 상황 및 경쟁률에 따라 85,000,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.