나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53435 [1] 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "YWCA버들캠프장" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 도시외곽지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 단지입구에 마을버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등 창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

연립주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단 부정형의 토지로서 2개동의 "연립주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대야동 1-5 기준 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `연립주택`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53435 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 1층102호 (도로명주소: 경기도 시흥시 하우로 193, B동 1층 102호)

용도: 연립주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 70.06㎡ (약 21.2평)

건물면적: 62.99㎡ (약 19.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이진우로 추정)

집합건축물대장상 용도: 연립주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층

총 동수: 2개동 (B동 포함)

1.2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "YWCA버들캠프장" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 다세대 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 도시 외곽 지역입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 단지 입구에 마을버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경53435) (갑구 3번) 입니다.

* 선순위 권리:

* 임차인 이진우 (을구 3번): 주택임차권 등기. 보증금 162,000,000원. 전입 2020년 8월 25일, 확정 2020년 8월 19일. 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 매수인이 인수해야 할 권리:

* 임차인 이진우의 주택임차권 (보증금 162,000,000원). 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 162,000,000원)

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택(건축년도 1994~2003년, 전용면적 약 54~60㎡)의 매매가는 100,000,000원에서 160,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 시세 분석: 본 물건은 연립주택으로, 다세대 주택과는 약간의 차이가 있으나, 주변 시세를 참고할 때 감정가(268,000,000원)는 현재 시장가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 인수해야 하는 임차인의 보증금(162,000,000원)을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 더욱 증가합니다.

1.5. 생활정보

* 건축 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 위생/급배수 설비, 지하주차장, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주위 환경 분석상 직접적인 대형 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 도시 외곽 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 다세대 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 인수 보증금: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 162,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 상당히 높아집니다.

* 감정가 대비 낮은 주변 시세: 최근 거래된 인근 다세대 주택의 매매가와 비교했을 때, 본 물건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 경우, 추가적인 문제가 발생할 소지가 있습니다. (본건의 경우 임차인 이진우의 정보는 명확하나, 기타 임대 관계는 미상입니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 162,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 보여, 투자 시 상당한 주의가 필요합니다. 임차인의 보증금을 포함한 총 매입 비용이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 연립주택으로 다세대 주택 대비 넓은 토지 지분 확보 가능성.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하나, 해당 금액만큼 총 투자 비용이 증가함을 명확히 인지해야 함.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 162,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 268,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치와 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시세가 130,000,000원에서 160,000,000원인 점, 그리고 연립주택의 특성을 감안하여 보수적으로 접근 시, 감정가(268,000,000원)에서 인수 보증금(162,000,000원)을 제외한 금액을 최고 입찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다.

성공적인 입찰을 위해서는, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 가치 및 향후 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다.

본 물건의 경우, 입찰가 130,000,000원으로 입찰 시 총 매입 비용은 약 292,000,000원이 되어 감정가를 초과하게 됩니다. 이는 매우 높은 위험을 수반하므로, 보수적인 접근이 필수적입니다.

최소한의 보수적 입찰가: 106,000,000원 (총 매입 비용: 268,000,000원)

권장 입찰가: 120,000,000원 (총 매입 비용: 282,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.