나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53392 [1] 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 9층에이904호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 "소하고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트형 공장, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 야구경기장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하4층, 지상15층 중 9층 에이904호로서 외벽 : 석재 및 칼라 페어그라스 마감. 내벽 : 몰탈 및 판넬위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 평탄한 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 대로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-15)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(집산도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지 개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~ 2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `공장(지식산업센터)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53392 (1)

소재지: 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 9층 에이904호

건물명: 광명 G타워

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상: 공장(지식산업센터))

감정가: 215,000,000원

토지면적: 9.33㎡ (약 2.82평)

건물면적: 42.33㎡ (약 12.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

2.1. 1.입지조건

위치: 본 건은 경기도 광명시 소하동에 소재하며, "소하고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 건 주위는 아파트형 공장, 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설, 야구경기장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본 건이 속한 단지는 주위로 대로2류(폭 30~35m)와 중로1류(폭 20~25m)와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.1. 2.권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 22일 접수된 하나은행 근저당권(214,800,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 10월 13일 접수된 유에이치케이제육차유동화전문유한회사의 임의경매(189,187,094원)가 진행 중입니다.

등기부채권 총액: 214,800,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요는 미상)이 있습니다.

임차인 현황:

* 최 (전입/사업일자: 2023-11-15, 보증금: 5,500,000원, 차임: 575,000원, 배당신고일자: 2025-12-12)

* 확정일자: 없음.

* 대항력: 없음.

인수 보증금: 0원. 임차인 최 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

2.1. 3.상권분석

본 물건이 소재한 광명시 소하동 지역은 다수의 지식산업센터와 아파트 단지가 밀집해 있어, 관련 산업 종사자와 주거 인구를 배후로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

대로변과 중로변에 접해 있어 건물 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.1. 4.생활정보

주변에 아파트 단지와 학교(소하고등학교)가 인접해 있어 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

다양한 상업 및 업무 시설 이용이 편리한 지역입니다.

인근에 야구경기장 등 여가 시설 이용도 가능합니다.

2.1. 5.잠재적 리스크

유동화 물건: 유동화 전문 유한회사가 채권자인 유동화 물건으로, 채권 양도 과정 등에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 지정된 기간 동안 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (본 물건은 지식산업센터이므로 해당 규제가 직접 적용되지 않을 수 있으나, 토지 자체의 지정 사항으로 인지 필요)

2.1. 6.종합 의견

본 물건은 경기도 광명시의 지식산업센터로서, 양호한 교통 여건과 주변 기반 시설을 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위의 임의경매로 인해 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

유동화 물건이라는 점과 토지이용계획 상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 실제 이용 상태와 공부상의 용도 일치 여부, 공실 리스크 등을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

2.1. 7.투자 포인트

광명시의 주요 산업 및 업무 지구에 위치한 지식산업센터로, 지역 개발 및 산업 활동의 중심지에 해당합니다.

전용면적 42.33㎡(약 12.8평)의 비교적 컴팩트한 면적으로, 소규모 사업체 운영이나 개인 사업 투자에 적합합니다.

대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어나 직원 출퇴근 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

감정가가 215,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

2.1. 8.예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 출발점으로 삼을 수 있습니다.

감정가: 215,000,000원

등기부채권 총액(말소기준권리 금액): 214,800,000원

본 물건은 권리상 인수할 부분이 없고, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항(폐기물매립시설 설치제한지역 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.