나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53109 [1] 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 103동 27층2703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례 초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경 은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황 은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 업무시설(오피스텔) 중 27층 2703호 로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 돌붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측의 정문을 이용하여 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 650m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국 법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 학암동 654번지에 위치한 위례 지웰푸르지오 103동 27층 2703호 오피스텔입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53109 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건물의 감정가는 920,000,000원입니다.

토지면적은 28.58㎡ (약 8.65평)이며, 건물면적은 84.61㎡ (약 25.60평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 3월 26일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

총 29층 중 27층에 위치하며, 해당 동에는 총 114세대가 거주합니다. 단지 내 총 세대수는 827세대입니다.

채권자는 영등포농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례 초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

남측의 정문을 통해 단지 진출입이 용이하며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구)에 속하며, 대로1류, 소로1류, 중로1류 등 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례) 등의 지역에 포함되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 거래에 한정됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2022년 1월 20일 접수, 채권최고액 13억 3,200만원)을 기준으로 분석됩니다.

이 외에도 소유권이전1번신탁등기말소, 성남세무서장 및 송파세무서장, 하남시의 압류, 수원지구원예농업협동조합의 가압류 등이 등기부에 기재되어 있었으나, 모두 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 영등포농업협동조합이며, 2025년 10월 1일 임의경매 개시결정을 하였습니다.

등기부채권 총액은 1,712,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안현희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

본 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 안현희는 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 확정일자도 없어 대항력이 없는 것으로 보입니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 내용이나 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남시 학암동 위례신도시는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

오피스텔은 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용되며, 해당 지역의 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

신축 아파트 단지들과의 인접성, 그리고 업무 및 상업 지구의 발달로 인해 안정적인 수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

본건은 위례 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 생활에 불편함이 적은 편입니다.

또한, 주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 확정일자 정보가 없어 추가적인 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항(가축사육제한, 비행안전구역 등)이 존재하나, 오피스텔의 용도와 직접적인 연관이 크지 않아 실질적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 위례신도시에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 등 기본적인 조건이 우수합니다.

권리관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 권리적 부담은 적은 편입니다.

임차인의 대항력은 없으나, 보증금 및 차임에 대한 추가적인 확인을 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

따라서, 명도만 원만히 진행된다면 안정적인 투자 상품이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

위례신도시의 지속적인 개발 계획과 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 향후 관리 상태 유지 및 자산 가치 유지에 유리.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능.

경매 절차상 인수할 권리가 없어 권리적 부담이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 920,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 9일, 84.61㎡ (27층) 오피스텔이 1,015,000,000원 (10억 1,500만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 8일, 84.71㎡ (10층) 오피스텔이 1,000,000,000원 (10억 0,000만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 9일, 74.95㎡ (13층) 오피스텔이 840,000,000원 (8억 4,000만원)에 거래되었습니다.

시세 분석:

본 건은 84.61㎡ 면적에 27층으로, 가장 유사한 최근 거래 사례는 2026년 5월 9일에 거래된 동일 면적, 동일 층수의 10억 1,500만원입니다.

이는 본 건의 감정가 9억 2,000만원보다 높은 수준입니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 10억 1,000만원에서 10억 3,000만원 사이로 예상됩니다.

최저 매각 가격인 감정가 9억 2,000만원은 시세 대비 낮은 수준이므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

예상 입찰가: 10억 1,000만원 ~ 10억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.