나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53074 [1] 경기도 광주시 회덕동 356-37 산토리니 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕동 대주파크빌 아파트" 북서측 인근에 위치하며 인 근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모공장 및 창고, 관공서. 농경 지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역< 물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역 <환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 성남지원 2025타경53074 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 광주시 회덕동 356-37 산토리니 C동 3층 302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2012년

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕

건물 층수: 4층 건물 중 3층

토지면적: 49.48㎡ (약 14.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.02㎡ (약 13.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 49.47575㎡

건물지분: 44.02㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕동 대주파크빌 아파트" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 관공서, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 물건까지의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건 서측으로 로폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

* 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

* 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

3. 권리분석

3.1. 채권 및 인수 권리

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (이갑희, 2022.03.29. 접수, 36,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 6번 주택임차권(심현우, 보증금 140,000,000원, 전입일자 2021.08.26.)이 있었으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사로부터 해당 임차인이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되어 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. (등기부등본 상 임차권등기 말소 예정)

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 심

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-02

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을구 6번) 있음. (상기 권리분석 참조)

3.3. 총 등기부채권액

총 609,000,000원 (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 유사한 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 회덕동 204-1번지 (회덕파크빌 102동, 2012년식, 59.36㎡): 2026년 5월 18일, 14,500만원 거래. (약 244만원/㎡)

* 회덕동 241-1번지 (럭키타운 112동, 2014년식, 56.45㎡): 2026년 5월 15일, 15,000만원 거래. (약 266만원/㎡)

* 회덕동 247-6번지 (주원타운 105동, 2012년식, 59.81㎡): 2026년 5월 11일, 17,500만원 거래. (약 293만원/㎡)

본 물건(건물면적 44.02㎡)의 전용면적 기준 시가는 약 11,760만원 (평균 267만원/㎡ 적용)으로 추정됩니다. 감정가 125,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거환경

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변으로 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 주거 기능은 양호한 편입니다. (도보 접근 가능한 거리에 마트, 병원, 식당 등 편의시설 확인 필요)

5.2. 교육시설

주변에 회덕초등학교, 광주중학교, 광주고등학교 등이 위치하여 통학 가능한 거리에 교육 시설이 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 및 자체 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

물건 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경' 문구가 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건의 변경 사항이 있을 수 있습니다. 구체적인 변경 내용은 확인이 필요하나, 현재까지 제공된 정보로는 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

임차인 심 의 경우, 대항력은 없으나 140,000,000원의 보증금이 관련 등기에 기재되어 있었습니다. 다만, 매각으로 소멸되는 권리로서 배당에서 전액 변제되지 않더라도 매수인이 인수하지 않는다는 확약서가 제출되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

물건지 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 무난한 입지조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가 분석 시 시세 차익을 크게 기대하기 어려울 수 있으며, 토지이용계획상의 여러 제한사항이 존재하므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 임차보증금 및 기타 유치권 등의 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 실거주 목적 접근 용이: 주거지로서의 기본적인 환경이 갖춰져 있어 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 급격한 가치 하락 가능성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 125,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과(약 117,600,000원)를 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

희망 입찰가: 115,000,000원

이는 감정가의 약 92% 수준으로, 주변 시세 및 인수 부담 없는 권리 관계를 고려한 보수적인 희망 입찰가입니다. 입찰 전 최종 시세 확인 및 현장 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.