나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53098 [1] 경기도 광주시 신현동 825-30 더베일리하우스 208동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택이 밀집하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하나 거리 등 고려시 제반 대중교통여건은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 공동주택(다세대주택) 중 1층102호로서, 외벽 : 외장석, 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스시설, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

경기도 광주시 신현동 825-30, 더베일리하우스 208동 1층102호에 위치한 다세대주택입니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 사건번호는 성남지원 2025타경53098 (1)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

건물 면적: 72.66㎡ (약 21.98평)

감정평가액: 321,000,000원

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2016년 01월 06일 (사용승인일 2016-10-12)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 경사지붕)

규모: 지하 1층, 지상 4층 중 1층 102호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 광주시 신현동에 소재하며, "신현초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있는 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근은 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으나, 거리 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수원시의 압류 (2021-06-21, 갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 5번 주택임차권(함명선)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 금액

본건에는 세 명의 임차인이 확인되었으나, 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 이영순

보증금: 3,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-01-24

확정일자: 2024-01-24

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 없음

* 함명선

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-23

확정일자: 2021-03-08

배당신고일자: 2023-04-14

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권(을5)이 존재하나, 말소기준권리(갑4)보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 인수 의무가 없다는 확약서가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 홍태권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-24

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 신현동 일대는 주로 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 신현초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

최근 건축된 신축 빌라 단지가 많아 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 일부 지역에서는 대중교통 이용의 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 주소지(825-30)에 위치한 "블리스타운(C동)"의 경우, 2026년 5월 4일 전용면적 70.17㎡(약 21.2평)인 물건이 320,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 72.66㎡(약 22평)으로 면적이 유사하며, 감정가는 321,000,000원으로 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

같은 단지 내 비슷한 면적의 물건이 감정가 수준에서 실거래된 점은 긍정적인 요소입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 문구가 있으나, 권리분석 결과 임차인 함명선의 보증금 355,000,000원이 매수인이 인수하지 않는 것으로 정리되었습니다. 이는 HUG의 확약서 제출에 따른 것으로 보입니다.

7.2. 대중교통 불편

근거리 버스 정류장에도 불구하고, 제반 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획상 제약

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(외국인/특정 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주시 신현동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 동일 단지 내 최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액이 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 권리 문제는 HUG의 확약으로 해결되어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함과 일부 토지이용계획상의 제약은 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 동일 단지 내 실거래가와 유사한 감정가 수준

* 인수해야 할 임차 보증금 전액 없음 (0원)

* 신현초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 신축급 빌라 단지로 비교적 양호한 건물 상태

10. 예상 입찰가

감정평가액: 321,000,000원

주변 시세(동일 단지, 2026년 5월): 320,000,000원 (70.17㎡, 3층)

인수 보증금: 0원

본건의 면적, 층수, 동일 단지 내 실거래가, 감정가 수준 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

유찰이 없다면 감정가 수준 이상에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

예상 시작 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

경쟁 고려 시 적정 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

이는 예상치이며, 실제 입찰 참여자 수 및 당시 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.