나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53122 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 165-1 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 본건의 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2016.12.19) 외벽: 외장석재붙임 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주시하남교육지원청에 별도 확인요(초월한솔유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '1동'으로 되어 있으나 현황은'A동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53122 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 165-1 1동 4층402호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 4층 402호

* 토지면적: 62.63㎡ (약 18.95평)

* 건물면적: 51.02㎡ (약 15.43평)

* 감정가: 179,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2016년 12월 19일

* 이용현황: 다세대주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약: 본건은 HUG의 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 말소기준권리(압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 25일

* 확정일자: 2021년 05월 06일

* 배당신고일자: 2023년 05월 22일

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 '을구 9번'이 말소되었으며, HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 판단되지 않음)

* 비고: HUG로부터 2026.04.23. 자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 09월 19일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로 대항력 없음.

* 말소기준권리: 중부세무서장의 압류 (등기부등본 갑7, 접수일자 2021-07-05)

* 인수되는 권리: 본 건 등기부상 주택임차권 '을구 9번'은 말소(2023-05-22)되었으며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지보다는 다세대 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 광주도평초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 광주도평초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 '1동' vs 현황 'A동' 표기: 등기부상 건물 표기와 실제 현황의 동 표기가 달라 혼선이 있을 수 있으나, 현황에 따른 이용 및 관리에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (HUG 인수조건 변경 또한, 확약서 제출로 해결된 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되어 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 초월읍 도평리의 다세대주택으로, 비교적 최근(2016년 사용승인) 건축된 건물입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단되며, 주변 시세 대비 감정가 또한 적정한 수준으로 보입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획과 현황과의 표기 차이 등은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건입니다.

* 최근 연식(2016년)으로 비교적 신축에 속하며, 내부 상태 양호 가능성이 높습니다.

* 주변 시세 데이터를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG의 채권으로, 채권 회수율이 높아 경매가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 해당 면적의 적정 시세는 약 172,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 제시합니다. (경쟁 상황에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.