나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53134 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 71-6 휴그린빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 "햇빛마을 코아루아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 소규모창고, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 4층 401호로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산이리 71-6 : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대). 산이리 72-2 : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대). 산이리 72-4 : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53134 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 151,000,000 원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 71-6 휴그린빌 101동 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

건물면적: 46.29㎡ (약 13.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건축연도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 "햇빛마을 코아루아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 소규모 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(산이리 71-6, 72-2, 72-4)는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다.

성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

다양한 용도 제한 및 규제가 적용되므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기 후 소유권 이전이 여러 차례 있었습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025타경53134)입니다.

을구 3번 임차권등기(채권금액 170,000,000원, 임차인 정 )가 있으나, 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 정 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-09-10

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.2. 3. 권리 분석 요약

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 채권(170,000,000원)이 말소기준권리이며, 이 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차권등기(을구 3번)는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 "마마하이츠맨션"(연립주택, 1995년식)은 전용면적 77.01㎡가 9,200만원, 95.76㎡가 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 119만원 ~ 156만원 수준입니다.

"다이브시티"(다세대주택, 2024년식)는 전용면적 61.05㎡가 4,200만원에 거래된 정보가 있으나, 건축연도 및 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 실제 거래 가치와는 괴리가 있을 수 있습니다.

본건(휴그린빌, 다세대주택, 2012년식, 46.29㎡)의 감정가는 151,000,000원으로, 이는 평당 약 326만원 수준입니다.

비교 대상 물건들과 건축 연식, 주택 종류(연립 vs 다세대)에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가는 신축(2012년) 대비 유사 지역의 연립주택 시세보다는 높게 형성된 것으로 보입니다.

1.3. 2. 유사 물건 비교

본건은 2012년식 다세대주택이나, 제공된 JSON 정보에는 1995년식 연립주택과 2024년식 다세대주택 정보만 있어 직접적인 비교가 제한적입니다.

'마마하이츠맨션'의 경우, 본건보다 건축 연식이 오래되었고 주택 종류도 다르나, 면적 대비 가격대가 9,200만원 ~ 15,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

'다이브시티'의 4,200만원 거래가는 이례적으로 낮아 시세 참고에 신중해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 생활 편의시설

본건 소재지 인근에는 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 편의시설(마트, 편의점, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설 현황은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 2. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 주거 지역에 인접하여 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다.

다만, 소규모 창고 등은 소재하고 있어 일부 환경적 요인이 있을 수 있습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 인수 리스크

을구 3번 임차권등기는 대항력이 없는 것으로 분석되며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 만약 HUG의 확약서 내용에 대한 법적 검토가 미비하거나, 향후 예기치 못한 문제가 발생할 경우를 대비해야 합니다.

1.5. 2. 시세 변동 리스크

제공된 주변 시세 정보 중 '다이브시티'의 거래 가격이 매우 낮아, 시장 가격 형성 과정에 대한 불확실성이 있습니다. 또한, 본건의 감정가가 주변 유사 연립주택 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.5. 3. 지역 개발 관련 리스크

토지가 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도 지역 및 제한 구역에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계는 명확하며, 임차권등기는 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

단, 감정가가 비교 대상 물건들의 시세와 다소 차이가 있고, 일부 주변 거래 정보의 신뢰성에 의문이 있어 시세 판단에 주의가 필요합니다.

자연녹지, 성장관리구역 등 토지 이용 관련 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 확약서로 인해 인수되는 보증금이 없다는 점은 권리관계가 깔끔하다는 장점입니다.

2012년식 비교적 신축인 다세대주택으로, 연식이 오래된 인근 연립주택 대비 주거 가치가 높을 수 있습니다.

주변 개발 여건 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세가 본건 감정가와 차이가 있고, 특히 '다이브시티'의 저가 거래 사례가 있어 시세 분석에 어려움이 있습니다.

'마마하이츠맨션'의 최고가(150,000,000원)와 본건 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 감정가가 다소 높을 가능성이 있습니다.

인수되는 권리가 없고, 물건 자체의 상태가 양호하다고 가정하면, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.