나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53067 [1] 경기도 하남시 풍산동 514 제일아이조움 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건 내 1층 110호로서, (사용승인: 2018.05.03) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 강화유리 및 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 소매점(현황 "공실")임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 "상업용" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 30미터 포장도로, 동측으로 노폭 약 12미터 포장도로, 북측으로 노폭 약 10미터 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대 보호구역(한홀초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등 (외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 소매점(현황 '공실')임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53067 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 514 제일아이조움 1층 110호

신 주소지: 경기도 하남시 미사강변대로 64 (풍산동) 제일아이조움 1층 110호

건물명: 제일아이조움

구분건물: 예

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

토지 지분: 16.336㎡ (약 4.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.58㎡ (약 14.40평)

건물 지분: 47.58㎡ (약 14.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 843,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국투자저축은행)

사용승인일: 2018년 05월 03일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 7층 건물 내 1층 110호

용도: 공부상 소매점, 현황 '공실' (건축물대장상 제2종근린생활시설)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있으며, 북측으로는 노폭 약 10미터의 보행자 전용도로와도 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 한국투자저축은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (해당 지상권 존재 여부 확인 필요)

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 570,000,000원입니다. (근저당 570,000,000원)

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상인 점은 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 특이사항

본건과 관련된 임의경매 개시 결정은 2025년 09월 24일 한국투자저축은행에 의해 접수되었습니다 (사건번호: 성남지원 2025타경53067).

또한 2026년 02월 20일 하남시에 의한 압류 등기가 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1, 2종 근린생활시설로 사용 승인되었으며, 현재 본건 110호는 공부상 소매점이나 현황 '공실' 상태입니다.

* 주변 상권

본건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 미사강변도시 개발과 함께 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

인근 지역은 근린상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 상권 잠재력

지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 상권의 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

제1, 2종 근린생활시설이 허용되어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본건이 소재한 제일아이조움 건물 자체 및 주변 상업시설 내에 다양한 편의시설(소매점, 음식점, 카페 등)이 입점해 있습니다.

인근에는 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경

본건 동측 인근에 한홀초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

본건 토지이용계획상 한홀초등학교에 대한 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타

미사강변도시의 특성상, 주변으로 공원 및 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실

공부상 용도는 소매점이나 현황 '공실' 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구 지정으로 인한 개발 및 이용상의 제한이 있을 수 있습니다.

- 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)

- 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m, 보행자전용), 중로3류(폭 12m~15m) 인접

- 가축사육제한구역

- 공공주택지구

- 배출시설설치제한지역

- 과밀억제권역

- 공장설립승인지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 외국인 등 매수 주택 거래에 한함 - 상가 물건이므로 직접적 영향은 없을 것으로 판단되나 확인 필요)

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사강변지구 내 신축급(2018년 사용승인) 근린상가로, 탄탄한 배후 주거단지와 우수한 교통망을 갖춘 입지에 있습니다.

비록 현재 공실 상태이나, 성장 잠재력이 높은 지역 상권이라는 점과 향후 임차인 확보 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 유무 및 구체적인 등기부상 권리 관계, 그리고 토지이용계획상의 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사강변도시의 성장 잠재력: 지속적인 인구 유입과 개발로 인한 상권 활성화 기대.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 경쟁력이 있음.

* 우수한 입지: 초등학교 및 대규모 주거단지 인접으로 고정 수요 확보 용이.

* 다용도 상가: 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 업종의 임차인 유치 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 843,000,000원을 기준으로, 권리분석 결과(인수되는 권리 없음), 현재 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 낙찰 후 공실 해소를 위한 합리적인 임대료 책정 및 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통한 임대 시세 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.