나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4581 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 5층524호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 '모란역' 서측 인근에 위치하며 주위는 역세권으로 상업시설과 오피스텔, 시장, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하1층 지상12층건 내 5층 524호로서, 외벽 : 석재 및 알미늄판넬붙임, 콘크리트면처리후 수성페인팅 등 내벽 : 인테리어 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 포함하여 5층 전체 헬스장으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 천장시스템에어컨, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 지번4163, 4164 일단지는 사다리형의 토지로서 상업용 건부지이며, 그외 지번 4250, 4251, 4252 일단지는 세장형에 가까운 토지로서 주차장 부지임.

인접 도로상태등

본건 기호"1,2" 일단지는 동측으로 광로, 북측 및 남측으로 소로와 각각 접하며 부속필지 기호"3~5" 일단지는 서측 및 남측으로 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

·지번 4163번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) (2025-09-29)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임. ·지번 4164번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축 사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제5구역), 대기환경 규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임. ·지번 4250, 4251번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)(2025 -09-29)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재> 부설주차장(타용도사용불가)임. ·지번 4252번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육 제한구역, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제5구역), 대기환경규제 지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재> 부설주차장(타용도사용불가)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

타인에게 임대중임.

물건 비고

1.현황상 본건 포함하여 5층 전체 헬스장으로 이용중
2.집합건축물대장상 용도 '운동시설(체력단련장)'으로 되어 있으나 등기사항전부증명서상 부동산표시에는 '판매시설-상점'으로 되어 있어 공부상 용도 불일치
3.2026.7.15.자 채권자 제출 보정서에 따르면 본건은 구분상가로서 분양초기에 바닥면적에 호별경계표시가 되어있었으나, 구분소유자들의 합의로 통임대를 놓는 과정에서 경계표시가 훼손되었으나 구분소유자간 자신의 위치를 정확히 알고 있음, 임대관련사항은 입찰시 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4581 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 5층524호

용도: 운동시설 (집합건축물대장상), 판매시설-상점 (등기사항전부증명서상) - 공부상 용도 불일치

감정가: 17,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.96㎡ (약 0.29평)

토지지분: 0.9627㎡ (약 0.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

건물지분: 4.2㎡ (약 1.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 본건은 공동담보 물건임.

* 현황상 본건 포함하여 5층 전체가 헬스장으로 이용 중임.

* 집합건축물대장상 용도는 '운동시설(체력단련장)'이나, 등기사항전부증명서상 부동산표시에는 '판매시설-상점'으로 기재되어 있어 공부상 용도 불일치.

* 구분상가로, 분양 초기 바닥 면적에 호별 경계 표시가 있었으나 구분소유자들의 합의로 통임대 과정에서 경계 표시가 훼손되었음. 구분소유자 간 자신의 위치는 인지하고 있음. 임대 관련 사항은 입찰 시 별도 확인 필요.

* 타인에게 임대 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 '모란역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 역세권으로 상업시설, 오피스텔, 시장, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함. 모란역(수인분당선)이 도보 약 1분 거리에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 6번 근저당권 (채권자: 강혜림, 채권금액: 25,000,000원, 접수일자: 2016.03.29)이 말소기준권리이나, 해당 권리는 말소처리되어 있음. (2025.09.26. 접수된 임의경매개시결정(채권자: 강혜림)이 본 건 경매로 인해 말소 처리될 예정임).

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없음. (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 염

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 등기부 현황 (요약)

소유권 이전 다수, 근저당권(을6, 말소), 압류(다수, 말소), 임의경매개시결정(갑30, 말소처리 예정).

등기부채권 총액: 25,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 모란역 인근은 역세권 상업지역으로, 다양한 상업시설, 오피스텔, 시장 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 모란식자재마트, 왕도매 식자재마트 등 생활 편의시설이 위치함.

5.2. 교통시설

수인분당선 모란역이 바로 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 다양한 노선버스가 운행 중임.

5.3. 교육시설

인근에 성일고등학교, 대원중학교 등이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '운동시설(체력단련장)'이나, 등기사항전부증명서상 부동산표시에는 '판매시설-상점'으로 기재되어 있어, 향후 용도 변경 또는 실제 이용 시 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 구분소유자 간 경계 표시 훼손

구분상가로서 통임대 과정에서 경계 표시가 훼손되어, 향후 소유권 행사 또는 관리상 분쟁의 소지가 있을 수 있음. 임대 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

6.3. 현황 이용 상태

5층 전체가 헬스장으로 이용 중이라는 점은 현재 수익성은 좋으나, 향후 업종 변경 시 인테리어 철거 및 원상 복구 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 건축물 구조 및 마감

건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 실제 이용 용도는 '운동시설' 또는 '판매시설'로 추정됨. 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재, 알미늄 패널 등이며, 내벽은 인테리어, 바닥은 타일 마감. 창호는 샷시임.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 지번(4163, 4164)은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있음. (구체적인 지정 기간 및 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 모란역 초역세권에 위치하여 교통 및 상권이 매우 우수하나, 공부상 용도 불일치, 구분상가로서의 경계 표시 훼손, 5층 전체 헬스장 이용 등 현황과 공부상 차이 및 특수 물건으로서의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, 실제 현장 방문을 통한 정확한 이용 상태 확인과 추후 발생 가능한 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 모란역 초역세권의 우수한 입지 조건.

* 활성화된 상업지역 내 위치하여 배후 수요 풍부.

* 적은 면적으로 소액 투자가 가능.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 17,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 물건의 특이사항(공부상 용도 불일치, 경계 훼손 등) 및 실제 현황(5층 전체 헬스장 이용)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 현황, 향후 예상되는 수익률, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 분석한 후 산정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가를 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.