나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58202 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 945 수원에스케이스카이뷰 111동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "다솔초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물 수원에스케이스카이뷰 제111동 제5층 제501호)으로서 주위는 아파트단지, 근린 생활시설, 학교, 공장, 문화시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상37층 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2013.05.27.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 화강석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현재 아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 보안 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(가) 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(정자동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(다솔초등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솔초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58202 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 945 수원에스케이스카이뷰 111동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 662,000,000원

토지면적: 35.72㎡ (약 10.8평)

토지지분: 35.719㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.952㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최*

특이사항: 중복사건 (2025타경58202, 2025타경59623 등 관련 사건 존재 가능성)

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

감정평가서요약:

- 사용승인일: 2013년 05월 27일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 37층 내 제5층 제501호

- 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 역사 문화환경보존지역, 상대/절대보호구역(다솔초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 까지)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "다솔초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공장, 문화시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 소재 토지는 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접해있습니다.

수원 SK SKY VIEW는 3,498세대 규모의 대단지이며, 2013년 5월 입주한 아파트로 지역의 랜드마크 중 하나로 여겨집니다.

아파트 단지 인근에 수원 SK 아트리움, 롯데시네마 천천점, 정자문화공원 등이 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기 용이합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 최OO(최*)입니다.

말소기준권리는 2024년 03월 11일 접수된 최혜영 근저당권 (을4, 채권액 315,000,000원)입니다.

등기부상의 채권 총액은 900,000,000원입니다.

등기부 요약 상, 현재 경매의 근거가 된 임의경매(갑4) 및 기타 근저당권(을7, 을10)과 강제경매(갑5) 등은 모두 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사하지만, '중복사건' 표기는 추가적인 확인이 필요함을 나타냅니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건이 위치한 정자동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공장, 문화시설, 공원 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

대규모 아파트 단지인 수원 SK SKY VIEW 자체 내에 상가 시설이 조성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 롯데마트, 하나로병원 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

다솔초등학교가 인근에 위치하며, 경기과학고, 천천중학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

최근 뉴스 검색 결과, 수원시 장안구, 팔달구, 영통구 전역이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이는 부동산 투기 및 가격 급등을 막기 위한 조치로, 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본 물건과 같은 아파트 거래에도 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

본 아파트는 2013년 5월에 사용 승인되어 10년 이상 경과한 신축급 아파트 단지입니다.

단지 인근에 다솔초등학교가 위치하고 있으며, 장안중학교, 장안고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 정자문화공원, 서호천 등이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

차량 이용 시 영동고속도로 북수원 IC, 과천-봉담간 고속도로, 경수산업도로, 서부우회도로 등 광역 교통망 접근이 용이하며, 서울 강남까지 약 30분 소요 가능하고 지하철 1호선 성균관대역 및 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

수원 SK SKY VIEW 단지 내에는 게스트룸, 수영장, 사우나, 실내체육관 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.

다만, 과거 SKC 수원공장 소음 및 악취 관련 민원이 있었던 이력이 있으며, 현재는 환경부 중재 하에 관련 논의가 진행 중인 것으로 보입니다. 소음 저감 시설 유지 및 교체, 주민 지원금 지급 등이 논의된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 사건번호 2025타경58202 외 다른 경매 사건이 동시에 진행되거나 연관되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있으므로, 법원에 관련 사건을 확인하는 것이 필수적입니다.

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상은 아파트 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차의 번거로움을 야기할 수 있습니다. (검색 결과에 따르면 2026년 12월 31일까지 효력이 있는 토지거래허가구역 지정도 존재하며, 이는 일반적인 아파트 거래에도 허가가 필요함을 시사합니다).

SKC 공장 관련 민원 이력: 과거 SKC 수원공장에서 발생하는 소음 및 악취로 인해 수원SK스카이뷰 입주민들의 민원이 제기되었던 이력이 있습니다. 현재는 상황이 개선되었거나 논의 중인 것으로 보이나, 잠재적인 생활 환경 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권이 등재되어 있지 않습니다. 이는 일반적인 문구일 수 있으나, 실제 조사 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 정자동에 위치한 수원 SK SKY VIEW 아파트로, 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 단지 내/외 편의 시설을 갖추고 있습니다. 대규모 단지로서의 안정성과 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 교통 및 교육 환경 또한 양호합니다.

다만, '중복사건'이라는 특이사항과 토지거래허가구역 지정, 그리고 과거 SKC 공장 관련 민원 이력 등은 잠재적 리스크로 고려하여 심도 있는 조사가 필요합니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 표시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 중복 사건의 실체를 파악하는 것이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

대규모 브랜드 아파트 단지: 수원 SK SKY VIEW는 3,498세대의 대단지로, 지역 내 인지도와 선호도가 높습니다.

우수한 생활 인프라: 단지 내 상가, 인근 롯데마트, 병원, 문화시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

양호한 교통 및 교육 환경: 주요 도로망 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 다솔초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

인수 부담 없음: 임차인 현황상 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

잠재적 가치 상승: 신축급 아파트로서 지속적인 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 662,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 산정합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 59㎡형의 경우 6억 8천만 원대에서 7억 1천만 원대에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 59.95㎡(약 18.1평)으로, 이는 시세 범위 내에서 고려될 수 있습니다.

다만, '중복사건' 표기와 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요소를 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다.

현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후, 시장 상황과 물건의 구체적인 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

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* (주: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

* (주: 토지거래허가구역 지정 관련하여, 2025년 8월 26일까지 효력이 있는 허가구역과 2026년 12월 31일까지 효력이 있는 지정 구역이 검색 결과에 나타나고 있습니다. 거래 시점의 정확한 효력 범위 및 요건을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

* (주: '중복사건' 관련하여, 법원에 등록된 관련 경매 사건 목록을 확인하여 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.