나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58164 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-21 스위트캐슬 에이동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 연립주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

"공동주택(도시형생활주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 완경사 사다리형의 토지로서, "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/ 용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58164 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-21 스위트캐슬 A동 3층 303호

용도: 도시형생활주택

건축연도: 2017년

감정가: 230,000,000원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 46.27㎡ (약 14.0평)

토지지분: 46.27㎡ (약 14.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.28㎡ (약 16.7평)

건물지분: 55.28㎡ (약 16.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 소재하며, "중일초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용은 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 현황

대상 물건은 완경사 사다리형의 토지로서, "주거용 건부지"로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 상황

대상 물건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25., 대상: 외국인 등 / 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 아파트). 해당 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다.

3. 건물 및 설비

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 외장 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

"공동주택(도시형생활주택)"으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑4 압류 (강북구, 2021-10-13)

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 을6 주택임차권 (윤은상, 250,000,000원, 2023-07-19 접수)

* 갑5 가압류 (예스자산대부주식회사, 8,620,438원, 2022-05-12 접수)

* 갑6 압류 (국민건강보험공단, 2023-09-05 접수)

* 갑8 가압류 (오케이에프앤아이대부, 9,360,478원, 2024-01-25 접수)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 277,116,438원, 2025-10-02 접수)

* 갑11 압류 (용인시, 2026-04-15 접수)

* 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2023-07-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

4.3. 특이사항 및 주의사항

* 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 2026.6.1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 대항력 없는 임차인의 권리 포기에 관한 사항입니다.

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 특이사항이 있으나, 등기부상 해당 임차권(을6)은 말소 예정이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 표기되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG와의 직접적인 거래 관계에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물(스위트캐슬, 시크빌 등)의 전용면적 46.57㎡ ~ 49.02㎡ (약 14.1평 ~ 14.8평) 물건들이 2026년 5월~7월 사이에 210,000,000원에서 250,000,000원 사이에 거래되었습니다. 전용면적 69㎡ (약 20.9평) 물건은 220,000,000원에 거래되었습니다.

5.2. 대상 물건 시세 평가

본건 물건의 전용면적은 55.28㎡ (약 16.7평)이며, 감정가는 230,000,000원입니다. 이는 주변 유사 면적의 최근 매매가 범위(210,000,000원 ~ 250,000,000원) 내에 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 3층이라는 점을 고려하면 경쟁력이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

"중일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설

주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지, 공원 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 건축물 정보

* 총괄표제부: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-21번지, "스위트캐슬" (집합건물), 총 건축면적 390.36㎡, 대지면적 846㎡, 주용도 공동주택(도시형생활주택), 총 20세대.

* 표제부: A동, 2017년 건축, 총 5층, 건물 총 면적 656.53㎡ (각 층 206.49㎡), 주용도 공동주택(도시형생활주택), 엘리베이터 1대.

* 전유부: A동 3층 303호, 면적 55.28㎡.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 확약서 제출은 일반적인 경매 절차와는 다른 특이사항으로, HUG의 인수 여부 및 조건에 따라 추후 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다. 대항력 없는 임차인의 권리가 말소될 것으로 보이나, 관련 내용에 대한 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

7.2. 토지이용계획 관련

과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 지정 기간이 만료되어 해당 제한은 해제되었습니다.

7.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 도시형생활주택으로, 인근 학교 및 주거 밀집 지역에 자리하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 관련 특이사항(HUG 인수조건 변경, 확약서 제출)이 있으나 대항력 있는 임차인은 없어 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG와의 계약 관계 및 조건에 대한 추가적인 확인 절차가 필요합니다. 시세 또한 주변 유사 물건과 비교 시 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (학교, 아파트, 연립주택 인접).

* 도시형생활주택으로 소형 면적 대비 합리적인 시세 형성 가능성.

* 권리상 큰 하자 없이 매각으로 소멸될 권리 다수.

* HUG 관련 특이사항은 명확히 확인 후 리스크 관리 필요.

* 향후 지역 개발 및 주택 수요에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매가(210,000,000원 ~ 250,000,000원) 및 감정가(230,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건 물건의 적정 입찰가는 235,000,000원 으로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 경쟁 시 무난하게 낙찰받을 수 있는 수준이며, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 범위입니다. 단, 입찰 전 현장 방문 및 권리 관계에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.