나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58220 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 6층637호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능리 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층 건 내 6층 637호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 업무용(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진출입이 가능하고, 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.04.22. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58220 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 6층 637호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 "능리 교차로"가 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 주변 1km 이내에는 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등의 편의시설이 있습니다.

* 교육 시설로는 능동고등학교(S등급, 0.6km), 능동초등학교(B등급, 0.6km), 능동중학교(B등급, 0.8km) 등이 있습니다.

* 동탄역(GTX-A, SRT, 예정된 인덕원-동탄선 및 동탄트램)까지 접근성이 양호하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 주변에는 대규모 산업단지(삼성전자 화성사업장, 동탄 테크노밸리 등)가 있어 직주근접성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류 및 중로2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 등기부 현황

* 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리(강제경매)는 2025년 10월 10일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 등기입니다.

* 이 외에 주택임차권(박경은, 93,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전, 주택임차권, 소유권이전, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 등기부채권 총액은 93,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박경은 승계)

* 보증금: 97,650,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2019-09-27

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(양도인:박경은)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-11-10

* 확정일자: 2017-11-10

* 배당신고일자: 2021-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

동탄역을 중심으로 한 역세권 지역으로, SRT, GTX-A 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 주변에 삼성전자 화성사업장 및 동탄 테크노밸리 등 산업단지가 밀집해 있어 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

본건이 위치한 동탄헤리움 단지는 주위로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 롯데백화점 동탄점, 이마트 트레이더스 등 대형 상업시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 기본적인 생활 가전 및 빌트인 수납 공간이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 샤워부스가 분리된 욕실 구조를 가지고 있습니다. 단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스센터, 골프연습장, 북카페 등) 이용이 가능할 수 있습니다.

5.2. 주차

세대당 주차 대수는 0.69대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 임차인의 대항력이 인수되지 않음을 의미하지만, HUG의 잔존 채권 확보 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계는 현재 미상이며, 실제 내부 구조 및 이용 상태가 공부와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주차 공간

세대당 주차 대수가 0.69대로, 입주민 간 주차 문제로 인한 갈등이 발생할 수 있습니다.

6.4. 실내 흡연 민원

일부 거주자 후기에 따르면 실내 및 공용 공간에서의 흡연으로 인한 민원이 제기된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권에 위치하며, 대규모 산업단지 배후 수요를 갖춘 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크는 감소하였으나, 주차 공간 부족, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 및 GTX-A 노선 예정으로 향후 교통망 개선 기대감이 높습니다.

* 삼성전자 등 대규모 산업단지 인접으로 직주근접 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

* 감정가 9,900만원 대비 주변 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,900만원입니다. KB부동산 및 관련 시세 정보에 따르면, 동탄헤리움 오피스텔의 20.95㎡ (약 6.34평) 전용면적 기준 매매 시세는 2026년 7월 기준 7,800만원(최근 실거래가)에서 9,900만원(KB시세 상위평균가) 수준으로 형성되어 있습니다.

따라서, 본건의 현재 시세를 고려할 때, 보증금 인수분이 없는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 10,500만원

(상기 금액은 시장 상황 및 권리관계 분석에 따라 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.