나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58173 [1] 경기도 수원시 장안구 이목동 916 수원장안힐스테이트 207동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 이목동 소재 "천주교 수원교구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 지하철(성균관대역, 1호선) 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크이트지붕 12층 건물 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일: 2012.02.28), 외벽 : 시멘트 몰탈 후 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 25 미터, 남동측으로 노폭 약 15 미터, 남서측으로 노폭 약 18 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(이목 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경58173 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 이목동 916 수원장안힐스테이트 207동 11층1101호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2012년 02월 28일

2.3. 면적 정보

토지면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

토지지분: 50.94㎡ (약 15.41평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물지분: 84.992㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 정보

감정가: 683,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.5. 특이사항

채무자/소유자: 정보 없음 (개인정보 보호)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

3.

입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 이목동 소재 "천주교 수원교구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 지하철역(성균관대역, 1호선)까지는 다소 원거리에 위치하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 12층 건물 중 제11층 제1101호로, 2012년 2월 28일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 후 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지 위에 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 도로 접면

단지 북동측으로 약 25미터, 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 18미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

3.6. 건물 내 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.

권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 08월 27일 접수된 국민은행 근저당(을1)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 등기부 요약

등기부채권 총액은 약 1,035,300,000원입니다. 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (을1): 국민은행 근저당, 237,300,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을9): 주식회사이투대부, 438,000,000원 (말소)

* 근저당권 (을11): 노영수, 360,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑10): 울산수산업협동조합, 356,549,022원 (본 경매개시결정, 말소)

* 9번근저당권부채권질권설정 (을9-2): 고창군수산업협동조합, 438,000,000원 (말소)

4.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

5.

상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 이목동 일대는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 천주교 수원교구청이 위치하고 있으며, 지역 상권은 안정적인 수준입니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 검색 결과, 'GS더프레시 수원아트리움점'이 약 321m 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 스타필드 수원점이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

6.

생활정보

6.1. 교육 시설

단지로부터 도보 약 13분 거리에 다솔초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 유치원 및 어린이집이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.2. 단지 편의시설

수원장안힐스테이트 단지는 총 927세대로 구성되어 있으며, 세대당 1.3대의 넉넉한 주차 공간(총 1,225대)을 확보하고 있습니다. 단지 내 커뮤니티 시설로는 헬스장, 골프연습장, 사우나, 독서실 등이 마련되어 있어 입주민들의 생활 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 역사문화환경보존지역 (경기도문화재보호조례) 및 중점경관관리구역 (능행차로 역사문화중점경관관리구역)으로 지정되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등과 관련하여 문화재 관련 부서의 심의를 받아야 할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 아파트의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 기간이 유효하여, 해당 기간 내 거래 시에는 별도의 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상 허가구역 지정 기간은 2025년 08월 26일로 이미 만료되었습니다.)

7.2. 임대관계 미확인

임대 관계가 불분명하여, 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없어 채무 부담은 없습니다.

7.3. 혐오시설 관련

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 수원시의 자원회수시설(소각장) 이전 관련 논의가 진행 중이나, 본건 소재지와 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

8.

종합 의견

본건은 수원시 장안구 이목동에 위치한 수원장안힐스테이트 아파트로서, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 주택입니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호하며, 교육 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, 임대관계 미상인 점은 명도 시 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등 일부 제한사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

9.

투자 포인트

* 비교적 신축(2012년 준공)으로 관리 상태 및 주거 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)의 아파트로, 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 면적입니다.

* 단지 내 주차 공간이 넉넉하고 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 보입니다.

* 주변 근린생활시설 및 대형 쇼핑몰(스타필드 수원) 접근성이 좋아 생활 편의성이 우수합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로, 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

10.

예상 입찰가

본건의 감정가는 683,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려하고, 물건의 현황 및 잠재적 리스크(토지이용계획 제한사항 등)를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰률은 감정가의 80~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 권리관계가 비교적 명확하고 실거주 및 투자가치가 있는 아파트라는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% 수준인 약 580,550,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰 참여 시에는 최근 실거래가, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 580,550,000원 ~ 615,000,000원 (감정가 대비 85% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.