나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1793 [1] 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 '오산대역(1호선)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 오산대역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 10층 건물 내 1층 122호 외 2개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가~다 각 동일 : 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지기, 스프링클러, 옥내소화전 및 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수청동 611-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1793 (1)

* 물건종별: 근린상가 (집합건물)

* 감정평가액: 825,000,000원

* 매각기일: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 오산시 수청동 611-2, 제이클래스오산대역 1층 122호

* 토지 면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

* 건물 면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내 1층 122호

* 준공 연도: 2019년 9월 11일 (사용승인일 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 오산시 수청동 소재 '오산대역(1호선)' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통망

* 인근에 노선버스정류장 및 오산대역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)입니다.

* 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)에 접하며, 북측 약 40m, 서측 약 20m, 동측 약 8m의 포장도로와 접합니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리인 우리은행 근저당 (2,040,000,000원, 2023-07-27 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 소유권이전3번신탁등기말소, 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/확정/배당신고일자: 2025년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* (주의) 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권은 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 배후수요

* 본건이 위치한 제이클래스 오산대역은 오피스텔, 주택가와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 오산대역 이용객 및 인근 거주민, 업무시설 종사자를 배후수요로 확보할 수 있습니다.

* 현재 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 환경

* 주변에 오피스텔이 다수 분포하여 고정적인 임차 수요가 예상됩니다.

* 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 오산대역(1호선)을 통한 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 광역 및 시내버스 이용이 편리합니다.

* 주변에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

* 주변 지역에 대한 일반적인 온라인 조사 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 정확한 시설 분포는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 토지이용계획상의 여러 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등)이 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으므로, 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 상권 관련 리스크

* 신축 건물 내 상가로 비교적 양호한 상태이나, 주변 상권의 경쟁 심화 및 공실 가능성은 상존합니다.

* 임대료 미상으로 파악되어 있어, 실제 임대 조건 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 오산대역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

* 권리관계가 깨끗하고 인수할 권리 및 보증금이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 다만, 토지 이용상의 제한사항과 임대료 미확인 부분은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 오산대역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 건물 자체의 현대적 외관 및 관리 상태.

* 명확한 권리관계로 인한 안전성 확보.

* 현재 영업 중인 근린생활시설로서 바로 수익 창출 가능성.

8.2. 기회

* 오산대역 주변의 지속적인 개발 가능성.

* 소형 상가로서 소액 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 825,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 사례 등을 참고하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 제안

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 825,000,000원을 기준으로 하되, 권리상의 인수 부담이 없으므로 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.