나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513046 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 634-99 미래홈타운 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '제물포역' 남동측 인근에 위치한 미래홈타운 제2 층 제203호로서 부근은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '제물포역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 2층 203호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.04.11) 외 벽 : 모르타르위페인팅 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 유사 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513046 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 634-99 미래홈타운 2층 203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 227,000,000원

토지면적: 9.11㎡ (약 2.76평)

건물면적: 72.25㎡ (약 21.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2018년 4월 11일

외벽: 모르타르위페인팅 등

창호: 새시창

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '제물포역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '제물포역'(인천 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 인천지방법원의 2025년 10월 13일자 강제경매 개시 결정 등기(갑9)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (참고: 등기부상 말소기준권리는 갑7 압류이나, 강제경매 개시 결정 등기가 실질적인 말소 기준이 됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 7일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원이더라도, 세부적인 권리 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 283,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 9일

확정일자: 2022년 4월 12일

배당신고일자: 2023년 12월 6일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 을구 순위 3번 주택임차권(최지철)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역적 특성

인천 미추홀구 도화동 일대는 역세권을 중심으로 오피스텔, 주거 시설 및 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 제물포역을 중심으로 꾸준한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건물 및 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변 지역에 혐오시설이나 기피시설이 특이사항으로 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본건 주변으로는 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 미추홀구 내 종합병원 및 의원 등 의료 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

등기부등본 및 임차인 현황상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 세부적인 분쟁 가능성에 대비하여 권리 관계를 최종적으로 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건 경매의 배경 또는 특수한 관리 조건과 관련이 있을 수 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채무 불이행에 따른 권리를 행사하는 과정에서 발생한 내부 절차 변경일 가능성이 높으며, 상세 내용은 추가적인 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천 미추홀구 도화동, 제물포역 인근에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축급 오피스텔입니다. 역세권 입지와 편리한 교통, 다양한 생활 편의시설 이용이 강점입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 제물포역을 도보로 이용 가능한 우수한 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 안정적인 수요: 주변의 직장인, 대학생 등 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 안전한 권리 관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

9. 예상 입찰가

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건물 면적: 72.25㎡ (약 21.86평)

감정가: 227,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 6월: 13,289만원 (면적 72.96㎡)

* 2025년 9월: 16,500만원 (면적 72.96㎡)

분석: 본건의 감정가는 2억 2천 7백만원이나, 최근 실거래 사례를 보면 1억 3천만원대에서 1억 6천 5백만원 수준으로 거래가 이루어졌음을 알 수 있습니다. 특히 2025년 9월의 1억 6천 5백만원 거래 가격이 현재 시장 상황을 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 시세차익을 위한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

산정 근거: 최근 최고 실거래가인 1억 6천 5백만원을 기준으로, 향후 시장 상황과 본건의 입지 및 상품성을 고려하여 약간 상향 조정하여 산정하였습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 시세 및 감정가와의 격차를 고려한 합리적인 수준의 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.