나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513028 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천지하철2호선 완정역) 등이 소재하는 등 대중교통이용은 편리한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 미장스톤마감 등, 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 보안공용출입문설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20M의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513028 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호

준공 연도: 2015년 5월 15일

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 206,000,000원

토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보.

주의사항: 도시형생활주택(단지형주택)으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

임대관계: 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높다고 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천지하철2호선 완정역) 등이 소재하는 등 대중교통이용은 편리한 편임.

인천지하철 2호선 완정역이 도보 약 6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 당하동탑스빌아파트, 에덴하우스, 검단탑종합병원, 당하동행정복지센터 등 다수의 버스정류장이 도보 5분 이내에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 29일 접수된 서울보증보험의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 감정평가서 요약상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부요약상 '을8' 권리인 주택임차권(이강숙, 보증금 180,000,000원)이 존재하나, 해당 권리는 말소 예정으로 분류되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상에는 '을구 순위 8번 주택임차권등기'가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부요약 상에는 소유권보존, 소유권이전, 공유자전부이전 외 다수의 가압류, 압류 등이 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

인천광역시 서구 당하동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

인근에 당하중학교가 위치하고 있으며, 주거 단지와 상업 시설이 함께 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 인근 주민 의견 청취가 필요할 수 있습니다.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역(당하동)의 다세대 주택 및 빌라 매매가는 면적 및 층수에 따라 1억 3천만원대부터 2억 9천만원대까지 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 인접한 1080-17번지 멤버스힐(31.548㎡, 1억 3,300만원) 및 1084-2번지 그랜드비스타(34.942㎡, 1억 7,900만원)의 거래 사례를 볼 때, 본건(56.86㎡)의 경우 약 2억 4천만원에서 2억 9천만원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 당하중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 상업시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

인천지하철 2호선 완정역 주변에는 고객센터, 전동휠체어 충전설비, 장애인 화장실, 물품 보관함, 휴대폰 충전설비, 자전거 보관소, 수유실, ATM기, 즉석 사진기, 스낵 자판기, 위생용품 판매기, 화장실, 승차권 자동발매기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 존재하여, 계약 시 조건 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황 상 임대관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 당하중학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수하며, 인천지하철 2호선 완정역을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 분석되며, 임차권 또한 매각으로 소멸될 예정이라 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

인근 실거래가 분석 시, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 당하중학교 인근에 위치하며, 상업시설 및 교통 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차권은 소멸 예정으로 인수 부담이 없음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 인근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 있어 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 206,000,000원입니다. 인근 유사 면적 및 조건의 다세대 주택 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 2억 4천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 추정됩니다.

상기 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 104.4% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 경쟁력을 확보할 수 있는 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.