나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512989 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2017.12.22) -외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등, -내벽: 도배 및 타일 마감 등, -창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, '업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약6M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03 .07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512989 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 5층504호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

* 건물면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제5층 제504호

* 사용승인일: 2017.12.22

1.3. 감정 평가 요약

* 감정가: 172,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 등기부채권액: 1,222,000,000원

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전 (매매 190,000,000원)

* 주택임차권 (신귀상, 199,000,000원) - 말소

* 압류 (영등포세무서장) - 말소

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원) - 말소

* 압류 (양천세무서장) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 199,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1:

* 성명: E (ELKHATIRIAMINA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

* 임차인 2:

* 성명: 신 (신귀상) - 주택도시보증공사

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 모든 등기된 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소될 예정입니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권(신귀상)은 등기부상 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 E 및 신 모두 대항력이 없으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변으로는 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

* 별도의 혐오시설이나 기피 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.

* 지역 내 주요 도로변 상업시설 및 배후 주거 단지를 통한 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 인천남부초등학교, 인천여자중학교, 인천여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 병원, 은행, 대형 마트, 전통 시장 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다.

* 문화 및 여가 시설: 주안역 상권이 발달해 있으며, 미추홀공원 등 주민을 위한 휴식 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항은 낙찰 후 인수 절차 등에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 지역 경제 상황 등에 따른 부동산 시장의 전반적인 변동성에 유의해야 합니다.

* 오피스텔 공급 과잉 가능성: 지역 내 오피스텔 공급 현황을 지속적으로 파악하여 공실 위험을 관리해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 감정가는 172,000,000원이며, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 평가되었습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남부초등학교 인근의 편리한 생활 환경 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이 없습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 172,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 현재 시세는 약 160,000,000원에서 190,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 일반적입니다.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.