나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512924 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-65 대영빌라트 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512924 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-65 대영빌라트 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경512924
• 주소: 인천광역시 부평구 장제로159번길 24 대영빌라트, 5층501호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경512924 | 소재지: 인천광역시 부평구 장제로159번길 24 대영빌라트, 5층501호 | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경512924 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512924 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 396-65 대영빌라트 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 28.68㎡ (약 8.67평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 2001년 6월경 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 다세대주택 내 5층 501호입니다. 외벽은 콘크리트 위 드라이비트 등 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

설비내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용상태: 자루형 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 남측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(2025-05-02), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대관계 사항은 현재 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동일한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

인천지하철 1호선 부평역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있는 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 각종 차량의 접근이 용이하여 도로 교통망도 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 경매 절차를 통해 소유권 이전이 이루어지므로, 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 강제경매의 특성상 기존의 권리 관계(근저당, 가압류, 임차권 등)를 면밀히 분석하여 인수되는 권리가 있는지, 말소기준권리보다 후순위 권리는 어떻게 처리되는지에 대한 철저한 권리분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하였으므로, 실제 권리분석 시에는 등기부등본 및 관련 권리자료를 추가로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이에 따라 식당, 카페, 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 부평동 지역은 인천 내에서도 상업 및 주거 기능이 활발한 지역으로, 배후 주거 수요와 함께 유동인구 또한 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 부평중학교와 인접해 있어 교육 환경 측면에서 장점을 가질 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설이 주변에 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 정확한 주변 학교의 분포나 편의시설의 구체적인 종류 및 거리는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

첫째, 본 물건은 '일반상업지역'으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 이는 주거용 건물보다는 상업적 용도에 더 적합한 지역일 수 있어, 향후 주변 개발 방향이나 소음, 통행량 증가 등 상업지역 특유의 주거 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

둘째, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 주택용도 취득에 대한 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있습니다. 이 기간 동안에는 특정 조건 하에 토지 거래에 허가를 받아야 하므로, 부동산 취득 및 처분 시 제약이 있을 수 있습니다.

셋째, 임대관계 사항이 미상이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 명도 저항의 가능성도 배제할 수 없습니다.

넷째, 건물 사용승인일이 2001년 6월경으로, 건축 후 약 20년이 경과하여 향후 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근 교육 환경 보호를 위해 일부 시설의 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경512924 (1) 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 그러나 본 물건은 '일반상업지역'에 속해 있으며, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 제한이 존재한다는 점, 그리고 임대차 관계가 불명확하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 용도지역 지정 및 거래 제한 사항들은 향후 매각가치나 활용 가능성에 영향을 미칠 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 고려 시 다음과 같은 포인트를 중점적으로 살펴보는 것이 좋습니다.

첫째, '일반상업지역'이라는 용도지역의 특징을 활용한 잠재적 가치 상승 가능성입니다. 주거용 외 다른 용도로의 전환 또는 개발 가능성을 면밀히 검토해볼 필요가 있습니다.

둘째, '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 해제 시점 또는 지정 조건 완화 시점을 고려한 장기적 관점에서의 접근입니다. 특히 외국인 투자자의 경우, 지정 기간 이후의 거래 가능성을 파악해야 합니다.

셋째, 현장 방문을 통해 임대차 관계를 명확히 파악하고, 명도 가능성 및 예상 비용을 산정하는 것이 중요합니다.

넷째, 부평동 일대의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 파악하여 매입 가격의 적정성을 판단해야 합니다.

본 물건은 여러 특이사항을 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계