나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513060 [1] 인천광역시 남동구 만수동 894-17 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동구민방위교육장" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의:인천동부교육지워넝 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건물 전유부분의 지하실(5.535㎡) 감정평가에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513060 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 894-17 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

토지지분: 26.94850704225352㎡ (약 8.15평)

건물면적: 38.82㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.82㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 집합건물 전유부분의 지하실(5.535㎡) 감정평가에 포함

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동구민방위교육장" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.

본건 동측으로는 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 인천광역시 남동구(세무2과)의 압류(갑10)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 갑10: 압류 (남동구)

* 갑11: 강제경매 (서울보증보험, 채권액 78,359,725원)

* 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사, 55,000,000원) - 말소 예정 (서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서 제출)

말소되지 않는 권리: 해당 없음. (을구 순위 3번 주택임차권은 말소 동의확약서 제출로 인해 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-07-13

확정일자: 2016-07-06

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원 (총 보증금 70,000,000원으로 추정되나, 등기부상 을구 3번 주택임차권은 55,000,000원으로 등재되어 있으며 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 없는 임차인으로, 말소 동의확약서 제출로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 'SGI 인수조건 변경' 특이사항이 있으나, 법적 절차상 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 유사한 연식(1991년 준공)의 다세대주택(36.51㎡)이 2026년 3월 9,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적은 38.82㎡이며, 감정가는 5,400만원입니다.

비교적 최근인 2026년 3월에 비슷한 규모의 다세대주택이 9,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 1986년 준공된 연립주택(35.91㎡)이 2026년 3월 3,000만원에 거래된 사례도 있어, 건물 연식 및 상태에 따른 시세 편차가 존재합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 일반적인 주거지역 환경으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 특수물건정보: 해당 문구는 권리관계의 복잡성이나 과거 특이사항이 있었음을 시사하며, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 임대차 계약의 상세 내용이나 종료 시점 등에 대한 추가 정보는 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건물 노후화: 1986년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 일괄매각 대상입니다. 감정가는 5,400만원이나, 유사 연식 및 면적의 다세대주택이 최근 9,300만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항이 존재하여 권리 분석에 대한 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와의 격차를 고려할 때, 낙찰 후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 무인수 권리: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거용 부동산으로서의 안정성: 다세대주택으로서 기본적인 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가(9,300만원)와 감정가(5,400만원), 그리고 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 건물 노후화 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 소폭 상승한 가격에서 시작하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다. (인수 보증금 0원 기준)

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재조사 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.