나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512438 [1] 인천광역시 중구 신흥동2가 54-5 삼익아파트 1동 12층1210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 "수인사거리" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통 시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 14층중 12층 1210호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로2류(접합), 대로2류 (접합), 소로1류(접합), 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역<해양환경관리법>, 중점경관 관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경512438 (1) 인천지방법원 부동산 임의경매 사건으로 인천광역시 중구 신흥동2가 54-5 삼익아파트 1동 12층 1210호에 소재한 아파트입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 162,000,000원이며, 토지 면적은 28.00㎡(약 8.47평), 건물 면적은 79.74㎡(약 24.12평)입니다.

건물 전용면적은 79.74㎡이며, 공급면적 정보는 별도로 제공되지 않습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 중구 신흥동2가에 위치하며, "수인사거리" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 14층 중 12층에 해당하며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 아파트 건물 부지로, 인접 도로와 높이가 비슷합니다. 단지 내 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 케이드래곤대부주식회사의 근저당권(을16, 170,000,000원)입니다.

이하 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸 예정인 권리로는 근저당권, 전세권설정, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

임차인 현황으로는 에이파이낸셜대부주식회사(보증금 5,000,000원)와 최인식(보증금 0원)이 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 최소 175,000,000원 이상으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 생활권의 중심 역할을 하고 있습니다.

"수인사거리"가 인접해 있어 지역 교통의 요지이며, 다양한 근린생활시설은 주민들의 일상생활 편의를 지원합니다.

특히, 신흥삼익아파트1·2단지 가로주택정비사업이 추진 중이어서 향후 지역 상권 활성화 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 공동주택 단지와 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

교육 시설로는 초등학교(신광초, 신흥초 등), 중학교(송도중), 고등학교(광성고, 인천여자상업고 등)가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 인천중부경찰서, 인천중부소방서, 인천중구청 등 행정 편의시설과 자유공원, 월미도 등 문화 및 휴식 공간도 가까운 거리에 있습니다.

지하철 1호선 도원역과 수인분당선 신포역이 도보권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다양한 토지이용계획: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 규제를 받고 있습니다. 특히 상대보호구역은 학교 주변으로 건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 정비사업의 불확실성: 신흥삼익아파트1단지가로주택정비사업조합의 신탁 등기가 존재하는 것으로 보아 재건축 또는 가로주택정비사업이 진행 중이거나 계획되어 있습니다. 현재 시공사 선정 절차가 진행 중이나(2025년 5월 기준), 사업의 최종 완료 시점, 예상 추가 부담금, 사업 진행 여부 등에 대한 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 건축 연도 및 노후도: 삼익아파트는 1979년 5월 28일 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 채권액: 감정가 1억 6,200만원 대비 채권 총액(근저당 1억 7천만원, 임의경매 채권액 1억 8천만원 이상)이 높아 유찰될 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려사항이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 신흥동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 재건축/가로주택정비사업의 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

교통, 생활 편의, 교육 시설 접근성이 양호하며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

다만, 복잡한 토지이용계획 상의 규제와 정비사업 진행의 불확실성, 건물의 노후화 등은 신중한 접근이 필요한 요소입니다.

따라서, 본 물건의 가치는 향후 정비사업의 진행 상황과 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가로주택정비사업 추진 단지: 신흥삼익아파트1·2단지 가로주택정비사업이 진행 중이며, 시공사 선정 절차가 2025년 5월부터 재개되었습니다. 성공적인 사업 완료 시 큰 폭의 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 도원역, 수인분당선 신포역이 도보권에 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 생활 인프라 우수: 인근에 다수의 상업시설, 병원, 관공서, 공원 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 162,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

경매 신청 채권액이 180,279,383원에 달하며, 말소기준 권리인 근저당권도 170,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

인천 지역의 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 물건이 속한 가로주택정비사업의 진행 상황 및 불확실성, 각종 도시계획상의 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

향후 개발 가능성과 현재의 제반 리스크를 반영하여, 감정가의 70~80% 수준에서 잠재적인 추가 비용 및 사업 변동성을 충분히 감안한 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.