나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513024 [1] 인천광역시 서구 석남동 566-27 산들맨션 11동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 본 건물과 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 중로변으로 주거환경은 보통 정도입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 5분 이내 거리에 인천2지하철 '서부여성회관역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 일부로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로 장방형의 등고평탄한 토지로 다세대주택 부지로 이용중이며, 인접하고 있는 토지 (석남동 566-28외)와 함께 '산들맨션' 단지를 이루고있습니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측으로 약 20 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상이며, 본 건물은 제시목록 및 공부상 산들맨션 11동으로 기재되어있으나, 건물 벽면에는 111동으로 표시되어있는바, 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

건물 벽면에는 111동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513024 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 566-27 산들맨션 11동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디비손해보험

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 중로변에 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 5분 거리 내에 인천 2호선 "서부여성회관역"이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 06월 30일 접수된 동부화재해상보험주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권: 동부화재해상보험주식회사 (2014-06-30)

* 가압류: 한국공인중개사협회 (2024-07-29)

* 가압류: 한국공인중개사협회 (2025-06-27)

* 임의경매: 디비손해보험 (2025-10-13)

등기부채권 총액은 126,796,514원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 1,000만원

* 차임: 30만원

* 전입일자: 2014-06-30

* 확정일자: 2024-09-05

* 배당신고일자: 2025-12-08

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 "산들맨션" 단지는 인접 토지(석남동 566-28 외)와 함께 형성되어 있으며, 세로 장방형의 등고평탄한 토지 위에 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 중로에 접하고 있어 일상적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 일부입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC새시 창호입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

* 건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

* 주변 교통: 도보 5분 거리 내 인천 2호선 서부여성회관역 위치, 다수의 노선버스 운행.

* 주변 환경: 석남중학교 인근, 공동주택 및 근린생활시설 혼재.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표기 불일치: 공부상 및 제시목록상 "산들맨션 11동"으로 기재되어 있으나, 실제 건물 벽면에는 "111동"으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당합니다. 이 중 토지거래계약 허가구역 지정은 외국인 등 주택용도 취득 시 적용됩니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 일상적인 생활 편의시설을 갖춘 지역에 소재하고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 건물 동 표기상의 불일치 문제가 잠재적 리스크로 존재하므로, 현장 방문 시 명확히 확인하는 것이 좋습니다. 감정가는 1억 500만원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 교통 편리성: 서부여성회관역 도보 이용 가능 및 버스 노선 다수.

* 주거 편의성: 주변에 주택가 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 동향: 인근 유사 건물의 최근 매매 사례를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 예상 입찰가는 1억 200만원 선으로 제안합니다. 이는 인수 보증금이 없는 점과 주변 시세를 반영한 보수적인 접근입니다. (단, 입찰 결정 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.