나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513039 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 인천논현역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제14층 제1403호으로서, (사용승인일 : 2017.01.24) 외벽 : 인조석붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 프로젝트 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513039(1)호 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513039 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층1403호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물면적: 54.42㎡ (약 16.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 1.건축물 정보

준공일자: 2017년 01월 24일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 14층

총 세대수: 111호

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, '인천논현역'(수인분당선)에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 1.교통 및 접근성

버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인천논현역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 본건 서측으로는 폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

권리관계 분석 결과, 본 경매 물건은 말소기준권리 이후의 권리 중 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 1.말소기준권리 및 등기사항

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기 (2025.10.13. 접수)

말소예정 권리: 갑2, 갑4 (신탁 관련 등기), 갑5 (강제경매), 을5 (주택임차권)

인수주의 권리: 물건명세서 상 을구 5번 주택임차권등기(2024.07.23. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 정 (정환준)

전입일자: 2020년 06월 29일

확정일자: 2020년 06월 09일

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

1.3. 3.권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 정 씨가 존재하며, 보증금 168,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 해당 보증금액을 반드시 고려해야 합니다. (참고: 경매 기록상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서 상 임차인의 보증금 168,000,000원은 낙찰자가 인수하는 것으로 명시되어 있어 이에 따라 판단해야 합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역에 위치하여 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인천논현역을 중심으로 형성된 상권에 속해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천논현역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 광역 접근성이 우수합니다.

* 교육: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 관련성을 파악할 필요가 있습니다.

* 주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 직접 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 있습니다.

* 가격 부담: 감정가 대비 인수 보증금 비율이 높아, 실질적인 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다.

* 공실 위험: 경기 변동 및 주변 공급 상황에 따라 공실이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 체납: 낙찰 후 미납 관리비 등은 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 현황을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한) 등으로 지정되어 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 논현동 역세권에 위치한 오피스텔로, 신축 건물로서의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 부담이 매우 큰 상황입니다. 이는 낙찰 시 총 부담액을 크게 증가시키므로, 철저한 사전 조사와 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천논현역(수인분당선) 인접으로 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적 배후 수요: 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있습니다.

* 성장 가능 지역: 인천 남동구의 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 정 ): 168,000,000원

* 총 부담액 (예상 입찰가 + 인수 보증금):

제공된 최근 매매 사례(26-27㎡ 면적 기준, 9천만 원 ~ 1억 1천 5백만 원)를 바탕으로 본건 면적(54.42㎡)의 시세를 추정해보면 대략 2억 원 ~ 2억 2천만 원 수준으로 예상됩니다.

그러나 본건은 168,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 총 실질 부담액은 '입찰가 + 168,000,000원'이 됩니다. 만약 본건의 적정 가치를 감정가인 219,000,000원으로 보더라도, 수익 확보를 위해서는 입찰가를 51,000,000원 이하로 낮추어야 합니다.

매우 높은 인수 보증금으로 인해 공격적인 입찰은 신중해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* (산정 근거: 위 입찰가 범위에서 낙찰될 경우, 총 부담액은 238,000,000원 ~ 258,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 대비 초과하거나 유사한 수준으로, 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때 매우 높은 금액일 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 본인의 투자 목표 수익률, 시장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정해야 합니다.)

주의사항 : 본 물건은 인수 보증금이 매우 높아 투자 위험이 크므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적이며, 실거래가 시세를 면밀히 재확인하여 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.