나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512979 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 317-33 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 내 4층 402호 외벽: 치장석 붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2021-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '신한파크빌 B'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512979 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 관교동 317-33번지 4층 402호에 위치하고 있으며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 37.91㎡ (약 11.47평)이며, 건물 면적은 75.55㎡ (약 22.85평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OO이며, 통칭 '신한파크빌 B'동으로 불립니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건은 남서측 및 북측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

주변 시설로는 관교초등학교, 인천광역시청, 인천문화예술회관, 인천터미널역(지하철 1호선), 신세계백화점, 롯데백화점 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2014년 11월 19일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권(을6, 108,000,000원)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 유한나 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자는 2024년 4월 18일이나 확정일자 및 배당신고일자가 없고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 133,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 별도의 지상권 등이 존재할 가능성은 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

'공신빌라나동'(1991년식, 1층, 50.3㎡)은 2026년 2월 25일 55,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 361.6만원)

'호산빌라(나동)'(1991년식, 1층, 42.57㎡)은 2026년 4월 20일 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 543.5만원)

'우림파크빌2동'(2002년식, 4층, 65.865㎡)은 2026년 5월 28일 106,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 534.6만원)

본건은 75.55㎡ 면적으로, 동일하게 2002년에 건축물 등록이 된 '우림파크빌2동'의 4층 거래 사례가 가장 유사합니다.

'우림파크빌2동'의 거래 가격(106,500,000원)과 면적(65.865㎡)을 기준으로 본건의 면적(75.55㎡)에 비례하여 산정한 예상 시세는 약 122,000,000원 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 관교초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인천광역시청, 문화예술회관, 대형 백화점 등 주요 공공시설 및 상업 시설이 인근에 위치하여 문화생활 및 쇼핑 등 생활 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 2002년에 건축물 등록이 완료된 건물로, 준공된 지 약 20년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 유한나는 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 대응이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가(170,000,000원)가 높게 책정되어 있어, 낙찰가를 결정할 때 시세와의 차이를 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 중심지 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 다세대주택입니다.

권리 분석 결과 인수할 권리나 추가적인 부담이 적어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가와의 격차가 존재하므로, 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 기회입니다.

1.7. 투자 포인트

인근 유사 물건 대비 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

교통, 교육, 편의 시설 등 주거 가치가 높은 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 거의 없어 투자 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 '우림파크빌2동'이 65.865㎡ 면적에 106,500,000원에 거래되었고, 이를 기준으로 평당 약 5,346,000원으로 산정할 수 있습니다.

본건의 면적 75.55㎡ (약 22.85평)에 적용하면 예상 시세는 약 122,475,000원으로 추정됩니다.

감정가(170,000,000원)와 분석된 시세(약 122,000,000원)의 차이를 고려하여, 보수적으로 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.