나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72376 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 201-11 그린캐슬 비동 지층003호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 '심석초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 전반적인 주위환경 보통임.

교통상황

인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하고 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상4층건물 내 제지층 제003호로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택(방3, 주방겸거실, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지세는 북동측 상향 완경사를 이루며, 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마석우리 201-11 :도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(심석초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경72376 (1)

소재지

경기도 남양주시 화도읍 마석우리 201-11 그린캐슬 비동 지층003호

용도

연립주택

감정가

92,000,000원

면적

토지면적: 43.97㎡ (약 13.3평)

토지지분: 43.97㎡ (약 13.3평)

건물면적: 52.36㎡ (약 15.8평)

건물지분: 52.36㎡ (약 15.8평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 '심석초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리하며, 교통 상황은 보통입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제 지층 제003호입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

이용상태

연립주택으로, 방 3개, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 설비, 급배수 설비 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인근 지세는 북동측으로 상향 완경사를 이루고 있으며, 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(심석초등학교), 배출시설 설치 제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)에 해당됩니다.

혐오시설 조사

주변 현황 및 제공된 정보를 바탕으로 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

수원지방법원 2025카단501534 가압류 (채권자: 경기신용보증재단, 20,000,000원, 2025.02.25. 접수)

주요 권리 관계

* 을구 9번 주택임차권: 김순동 (보증금 90,000,000원, 전입 2021.03.02., 확정 2021.02.09.) - 인수되는 권리입니다.

* 을구 8번 가압류: 경기신용보증재단 (20,000,000원, 2025.02.25. 접수) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 9번 강제경매: 김순동 (90,000,000원, 2025.10.01. 접수) - 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

인수/소멸 권리

말소기준권리인 가압류보다 선순위에 있는 을구 9번 주택임차권(김순동)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항

대항력 있는 선순위 임차인 김순동 씨의 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김 (김순동)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.03.02.

* 확정일자: 2021.02.09.

* 배당신고일자: 2025.03.17.

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 있을 수 있음

총 채권액 (등기부 기재 기준)

110,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상업 시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

부동산 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 14,000만원에서 15,500만원에 거래되었으며, 연립 주택의 경우 2026년 7월 19,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 건물 면적(52.36㎡)과 유사한 면적의 거래가격을 고려할 때, 현 시세는 대략 14,000만원대 초중반으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경

방 3개, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니로 구성된 연립주택으로, 가족 단위 거주에 적합한 구조입니다.

편의 시설

인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 학교

심석초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김순동 씨의 보증금 90,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 별도의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리에 위치한 연립주택으로, 심석초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 역시 보통 수준입니다. 건물의 감정가는 92,000,000원이지만, 최근 주변 시세는 14,000만원대 수준으로 파악됩니다. 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김순동 씨가 존재하며, 그의 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건 투자의 핵심적인 위험 요소이자, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

교육 환경 우수

심석초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

안정적인 주거 가치

연립주택으로서 비교적 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있으며, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

경매를 통한 시세차익 가능성

시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있으나, 인수해야 할 임차인 보증금 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(51.06㎡ ~ 56.79㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월 14,000만원에서 15,500만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(52.36㎡)과 유사한 거래 사례를 바탕으로 시세는 약 14,000만원에서 14,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 92,000,000원으로, 추정 시세(약 14,000만원 이상) 대비 현저히 낮습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이 또는 권리 관계 등으로 인한 것으로 보입니다.

예상 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위(약 14,000만원 ~ 14,500만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

시세 범위 내에서 임차 보증금 인수분을 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 총 취득 비용이 14,500만원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 최대 약 55,000,000원에서 65,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)

약 155,000,000원 (입찰가 65,000,000원 + 인수 보증금 90,000,000원 가정 시)

*주의: 상기 금액은 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못했을 경우 발생하는 최악의 시나리오를 가정한 것입니다. 실제 배당 상황에 따라 총 취득 비용은 달라질 수 있습니다.

1.9. 추가 참고사항

집합건물 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전 등기 이력이 있으며, 말소기준권리인 가압류(20,000,000원) 외 주택임차권(90,000,000원) 및 강제경매(90,000,000원)가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

물건명세서 참고사항

작성일 2026-08-18 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 9번 임차권등기(보증금 90,000,000원)가 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.