나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3804 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 448-1 마석대림아파트 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주 화도읍 마석우리에 소재하는 '화도초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 지상15층 건물 내 제8층 제804호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트(건축물현황도 상 방4, 거실, 욕실2, 주방, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측의 노폭 약 12미터 내외의 포장도로를 통해 단지로 진출입이 가능하며 단지 내로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

마석우리 448-1 :도시지역, 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화도초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3804 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 448-1 마석대림아파트 101동 8층804호

용도: 아파트

건물명: 마석대림아파트

구분건물: 101동 8층 804호

1.3. 면적

토지면적: 78.06㎡ (약 23.61평)

토지 지분: 78.06㎡ (약 23.61평)

건물면적: 134.52㎡ (약 40.69평)

건물 지분: 134.52㎡ (약 40.69평)

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 395,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리에 소재하며, '화도초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

2.3. 토지 형상 및 주변 도로

토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

본건 단지 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로를 통해 단지로 진출입이 가능하며, 단지 내로 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 을19, 근저당, 부산은행, 2021년 09월 10일 접수, 채권금액 326,700,000원.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 360,300,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 정보 없음).

3.2. 임차인 현황

임대관계는 현재 미상임.

인수 보증금 합계는 0원임.

* 금액이 미상이라도, 임차인으로 인한 명도 가능성 및 예상치 못한 권리 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

3.3. 특이사항

유동화물건: 본건은 금융기관으로부터 채권을 양수받은 유동화전문회사가 경매를 신청한 물건임.

중복사건: 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 관련 진행 상황 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 마석대림아파트

사용승인일: 2001년 02월 28일

총 동수: 6개동

총 세대수: 370세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 화도초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주차 시설

단지 내 총 주차대수는 164대임. (지상 12대, 지하 15대)

5.4. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 경사지붕

층수: 지상 15층 건물 중 8층 804호

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 등, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호 - 새시창호

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계의 정확한 최종 확인이 필요함.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 유동화 및 중복사건

유동화 물건의 특성상 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으며, 중복사건으로 인한 경매 진행 상황의 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트 물건으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호한 편임. 2001년 건축된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통 수준으로 판단됨. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미상 및 유동화/중복사건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 교육 시설 접근성: 화도초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리함.

* 편리한 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지임.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리에 따라 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(134.52㎡)의 아파트가 2026년 3월 12일 360,000,000원에 거래된 사례가 있음. 감정가는 395,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준임.

예상 시세는 360,000,000원에서 380,000,000원 사이로 판단됨.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 실거래가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

본 건의 예상 입찰가 범위는 365,000,000원에서 385,000,000원으로 제안하며, 최적 입찰가는 375,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.