나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72429 [1] 경기도 남양주시 금곡동 612 금곡동명지해드는터 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "동곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2005.02.11) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니, 드레스룸 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 정문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역,대로1류(폭35m~40m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,개발제한구역<개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)<수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

본건 집합건축물의 지붕은 등기사항전부증명서 상에는 철근콘크리트지붕으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부) 상에는 경량철골지붕으로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지붕구조 공부상 불일치(등기사항전부증명서: 철근콘크리트지붕, 집합건물건축물대장: 경량철골지붕)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동 612번지에 위치한 금곡동명지해드는터 101동 1층 102호 아파트입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72429 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 373,000,000원이며, 토지면적은 42.62㎡(약 12.89평), 건물면적은 84.96㎡(약 25.70평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트의 사용승인일은 2005년 2월 11일입니다.

채권자는 세븐파이낸셜대부주식회사입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "동곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 27일 접수된 세븐파이낸셜대부주식회사의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인 또는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황상 세울건대부주식회사가 있으나, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 365,000,000원 (근저당 360,000,000원 + 전세권 5,000,000원)입니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.96㎡)의 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 7월 7일, 9층, 360,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 10월 2일, 8층, 365,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가(373,000,000원)는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높은 편입니다.

5. 생활정보

본 건이 속한 금곡명지해드는터 아파트는 2005년 2월 11일에 사용승인된 총 15층, 2개동, 171세대의 단지입니다.

단지 내 총 주차 대수는 61대이며, 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

해당 물건은 1층에 위치하며, 내부 이용 상태는 침실 3개, 욕실 2개, 주방, 거실, 발코니, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 지붕 구조에 대한 공부상 불일치입니다. 등기사항전부증명서상에는 철근콘크리트지붕으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장에는 경량철골지붕으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 하자 보수 및 재건축 시 문제의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 위에서 언급된 다수의 지역지구 지정(개발제한구역, 토지거래계약허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 아파트로, 권리상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 보이며, 아파트로서의 기본적인 생활 여건도 갖추고 있습니다.

다만, 지붕 구조에 대한 공부상 불일치는 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 전문가의 자문을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수하는 채무나 권리가 없습니다.

주변 시세와 유사한 감정가로, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

인근에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 실수요자들에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 종합하고, 물건의 장단점 및 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

최근 84.96㎡ 면적의 실거래가가 360,000,000원에서 365,000,000원 사이임을 감안하고, 감정가 373,000,000원 및 공부상 불일치 리스크를 고려하여, 현 시세와 리스크를 반영한 예상 입찰가는 368,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.